Ratgeber

Streit gibt es fast immer Was Vermieter nicht dürfen

Was Vermieter und Mieter nicht unter sich regeln können, müssen Gerichte klären. Dabei können sich die Vermieter keinesfalls immer auf das berufen, was im Mietvertrag steht. Viele Klauseln in diesen Verträgen haben laut Richtersprüchen keine Gültigkeit.

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Liegt die Deckenhöhe unter einem Meter, gilt dies nicht als Wohnraum.

(Foto: Barbara42, pixelio.de)

Sauer werden Mieter, wenn sich nach Jahren herausstellt, dass die Wohnung in Wirklichkeit viel kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen geben Vermieter schon mal gerne die Grundfläche der Wohnung an, ohne die Dachschrägen zu berücksichtigen. Grundflächen, wo die Deckenhöhe unter einem Meter beträgt, zählen überhaupt nicht als Wohnraum. Beträgt die Deckenhöhe unter zwei Metern, darf die Grundfläche nur zur Hälfte in die Wohnflächenberechnung eingehen.

Insgesamt zeigt sich der Bundesgerichtshof (BGH) den Vermietern aber dennoch großzügig gegenüber. Nur wenn die Wohnfläche über zehn Prozent geringer ausfällt als im Mietvertrag angegeben, ist eine Mietminderung möglich (BGH, Az. VIII ZR 244/08 und Az. VIII ZR 142/08).

Schönheitsreparaturen und Renovierungsklauseln

Dauerbrenner sind auch Klauseln zu Schönheitsreparaturen in den Mietverträgen. Der Deutsche Mieterbund geht davon aus, dass die meisten Mietverträge, bei denen Standard-Formulare aus der Zeit vor 2003 genutzt wurden, viele Klauseln enthalten, die vor Gerichten keinen Bestand haben. So ist beispielsweise eine generelle Renovierungsklausel bei Auszug unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 302/07). Betroffene Mieter können sogar im Nachhinein noch eine Erstattung von zu Unrecht entstandenen Renovierungskosten verlangen.

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Viele ältere Mietverträge enthalten ungültige Klauseln.

(Foto: TRgreizer, pixelio.de)

Um die Wohnräume möglichst neutral zu halten, haben viele Vermieter auch in ihren Mietverträgen Klauseln zur Farbgebung der Wohnung verankert. Vorschriften wie, Wände, Fenster, Türen und Heizkörper dürfen nur weiß gestrichen werden, sind allerdings unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 50/09). Während der Mietzeit darf der Vermieter hinsichtlich der Farbgestaltung überhaupt nicht in die Rechte des Vermieters eingreifen. Klauseln, dass der Mieter in neutralen, hellen oder weißen Farbtönen zu renovieren hat oder an der Farbgebung der Räume nichts verändern darf, hat der Bundesgerichtshof alle einkassiert (BGH, Az. VIII ZR 166/08, Az. VIII ZR 344/08, Az. VIII ZR 224/07, Az. VIII ZR 199/06).

Kündigungsgrund muss vorliegen

Manchmal möchte der Vermieter seinen Mieter wieder loswerden. Doch dazu braucht er einen Grund. Einfach kündigen darf er nicht. Ein Kündigungsgrund kann sein, wenn der Mieter mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder einen erheblichen Teil (mindestens in Höhe von einer Monatsmiete) schuldig bleibt. In diesem Fall kann der Vermieter fristlos kündigen, muss dies in seinem Schreiben aber begründen. Für den Vermieter ist es wichtig, dass er nachweisen kann, dass der Mieter die eigenhändig unterzeichnete, schriftliche Kündigung tatsächlich auch erhalten hat.

Wenn kein Kündigungsgrund vorliegt, melden Vermieter häufig Eigenbedarf an. Wird dieser nur vorgetäuscht, steht dem Mieter Schadensersatz zu (BGH, Az. VIII ZR 231/07). Eigenbedarfskündigungen sind zulässig, wenn der Eigentümer aufgrund von veränderten Lebensumständen die Wohnung für sich selbst oder seine Familienangehörigen benötigt. Zu den Familienangehörigen gehören laut neueren Urteilen des BGHs auch Nichten und Neffen (BGH, Az. VIII ZR 159/09, Az. VIII ZR 247/08).

Keine Mieterhöhung ohne Grund

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Der Personenkreis für eine Eigenbedarskündigung wurde erweitert.

(Foto: Romy1971, pixelio.de)

Vermieter, die eine Erhöhung der Miete durchsetzen möchten, müssen diese auch begründen. Dies ist zum Beispiel möglich, wenn eine Sanierung des Gebäudes oder der Wohnung stattfand, durch die die Einsparung von Energie und Wasser möglich wird. Für den Mieter führt dies dann zu Einsparungen bei den Mietnebenkosten (BGH, Az. VIII ZR 47/05). Instandhaltungsmaßnahmen und Schadensbeseitigungen sind hingegen kein Grund für eine Mieterhöhung.

Der Vermieter darf die Miete auf die ortsübliche Miete laut Mietspiegel anpassen. Zuvor muss die Miete ein Jahr unverändert geblieben sein und darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Grundsätzlich muss der Mieter sein Einverständnis mit der Mieterhöhung erklären. Allerdings darf der Mieter diese nicht ablehnen, wenn sie begründet ist. Hierzu reicht es aus, wenn der Mieter die höhere Miete zwei Monate lang zahlt.

Ein Jahr Zeit für Nebenkostenabrechnung

Der Mieter ist verpflichtet, mit einer monatlichen Zahlung für anfallende Mietnebenkosten in Vorleistung zu treten. Was der Vermieter neben den verbrauchsabhängigen Kosten des Mieters zusätzlich umlegen darf, ist klar geregelt. Der Vermieter hat höchstens zwölf Monate Zeit, um dem Mieter eine detaillierte Betriebs- und Nebenkostenabrechnung vorzulegen (BGH, Az. VIII ZR 107/08). Diese entscheidet darüber, ob der Mieter eine Erstattung erhält oder noch etwas nachzahlen muss.

Quelle: ntv.de