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BGH zu Abrechnungen Wie werden die Heizkosten verteilt?

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Bei älteren Gebäuden ist eine Aufteilung der Heizkosten von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche vorgeschrieben.

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern ist die Frage nach dem richtigen Verteilerschlüssel bei den Heizkosten. Klar ist: Mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Doch wann gilt was?

Mieter haben Anspruch auf eine Abrechnung ihrer Heizkosten nach dem korrekten Verteilungsschlüssel. Das stellt der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in einem Urteil klar (Az.: VIII ZR 113/17). Geklagt hat ein Mieter, dem sein Vermieter die Heizkosten je zur Hälfte nach Wohnfläche und nach gemessenem Verbrauch abrechnet. Der Mann meint, dass sich laut Heizkostenverordnung in seinem Fall 70 Prozent der Kosten am Verbrauch bemessen müssten.

Das Frankfurter Landgericht war der Ansicht gewesen, dass offen bleiben könne, ob dafür die Voraussetzungen vorliegen. Die Richter verwiesen den Mann auf das sogenannte Kürzungsrecht: Demnach kann der Mieter seinen Kostenanteil um 15 Prozent kürzen, wenn der Vermieter mit ihm nicht nach Verbrauch abrechnet. Dies gelte auch bei falschen Abrechnungen.

70/30 oder 50/50?

Das sieht der BGH anders: Laut Urteil hat der Mann Anspruch auf Änderung eines falschen Verteilungsschlüssels. Die Verordnung verpflichte keinen Mieter, auf weitere fehlerhafte Abrechnungen zu warten, um dann gegebenenfalls seinen Anteil zu kürzen, hieß es. Endgültig entschieden wird der Streit nun wieder in Frankfurt. Das Landgericht muss noch klären, ob das Haus die speziellen Voraussetzungen für den 70-Prozent-Schlüssel erfüllt. Bei älteren Gebäuden, mit Öl- oder Gasheizung und überwiegend gedämmten Leitungen ist eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche vorgeschrieben. Ist das nicht der Fall, hat der Vermieter beim Abrechnen größere Freiheiten: Er kann zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch bemessen.

Grundsätzlich gilt: Bei Betriebs- und Heizkostenabrechnungen zählt die tatsächliche Wohnfläche. Das geht aus einem anderen Urteil des BGH hervor (Az.: VIII ZR 220/17). Damit fällt die alte Praxis weg, dass die im Mietvertrag genannte Wohnungsgröße ausschlaggebend ist, es sei denn, sie weicht mehr als zehn Prozent von der tatsächlichen Größe ab, wie der Deutsche Mieterbund erklärt.

Mitunter machen Vermieter die von ihnen beglichenen Rechnungen von Energieversorgern zur Grundlage der Heizkostenabrechnung ihrer Mieter, was aber unzulässig ist. Entscheidend ist vielmehr der Verbrauch. Ein wesentlicher Teil der Kosten muss verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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