Oben ist die Wohnung, unten die Praxis. Es gibt nur einen Mietvertrag - aber ist der nun gewerblich oder privat? Der BGH hat jetzt zugunsten der Mieter entschieden.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt, die in ihren Räumen wohnen und arbeiten - aber nur einen Mietvertrag für beide Zwecke haben. Sie genieß en demzufolge den für Privatmieter geltenden besseren Kündigungsschutz, wenn die Art der Hauptnutzung unklar ist (Az.: VIII ZR 376/13).

Die Richter gaben mit ihrem Urteil vom Mittwoch den Betreibern einer Hypnosepraxis recht, die im Erdgeschoss ihres gemieteten Berliner Hauses eine Praxis hatten und im oberen Stockwerk wohnten. Der Vermieter wollte ihnen ohne Angabe von Gründen kündigen, was aber nur bei Gewerbemietverträgen möglich ist.

Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. Der Richterspruch betrifft sogenannte Mischmietverträge, bei denen es einen Vertrag über die Miete von Gewerbe- und Wohnräumen gibt. Häufig ist das auch bei Gaststättenbetreibern der Fall, die über ihrem Betrieb wohnen. Wer in seiner Wohnung einen Büro- oder Praxisraum für seine selbstständige Tätigkeit habe, ist laut Mieterbbund-Sprecher Ulrich Ropertz dagegen nicht betroffen. "Hier gilt zweifellos das Recht über Wohnraum-Mietverträge", sagte Ropertz.

Privatmieter sind schwerer kündbar

Bei gemischten Verträgen ist dagegen häufig unklar, ob ein gewerblicher oder ein privater Wohnraum-Mietvertrag vorliegt. Diese Einordnung hat aber erhebliche Folgen für beide Seiten. Denn Gewerbetreibende genießen nicht den gesetzlichen Kündigungsschutz von Privatleuten. Letztere können nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Also solches gilt beispielsweise Eigenbedarf.

Auch in dem vom BGH entschiedenen Fall war die Art der Hauptnutzung nicht klar. Als der Vermieter kündigte, kam es darüber zum Streit. Das Berliner Kammergericht gab dem Vermieter recht. Die Richter gingen von einem gewerblichen Mietvertrag aus, da die Beklagten mit der Praxis ihren Lebensunterhalt bestritten hätten. Der BGH sah das nun anders: Wohnen genieße einen hohen Stellenwert und sei daher nicht automatisch weniger wert als Arbeiten, so die Richter. Vielmehr müsse anhand der Umstände des einzelnen Falles entschieden werden, was wichtiger sei. Bei Zweifeln, also wenn die Gewerbenutzung nicht eindeutig überwiege, sei zum Schutz der Mieter von einem privaten Wohnraum-Mietvertrag auszugehen.