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Anschlussfinanzierung im Blick Die besten Hypotheken-Darlehen

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(Foto: imago/blickwinkel)

Nur weil eine Bank vor Jahren günstige Zinssätze angeboten hat, bedeutet das nicht, dass sie auch für die Anschlussfinanzierung die beste Wahl ist. Was Kunden beachten sollten, wenn sie ihr Hypothekendarlehen verlängern

Wenn das erste Hypothekendarlehen unterschrieben ist, fällt den meisten Bauherren ein Stein vom Herzen. Schließlich sind die Wochen und Monate vor Vertragsschluss oft geprägt von intensiven Verhandlungen, Vergleichen und jeder Menge Verwaltungsarbeit – für die meisten Menschen nicht die angenehmsten Beschäftigungen.

Allerdings bedeutet der Vertragsschluss mit der Bank nur eine mehr oder minder ausgedehnte Atempause, bevor das Verfahren von vorne losgeht. Denn nur die wenigsten Bauherren vereinbaren eine Zinsbindung bis zur Tilgung des letzten Euros. Die meisten legen sich erst einmal nur für zehn oder 15 Jahre fest. Nach Ablauf dieser Zeit gilt es dann, eine möglichst gute Anschlussfinanzierung zu finden.

Vertrauen ist gut, Vergleichen ist besser

Bei diesem Prokelt sollten Kunden nichts dem Zufall überlassen – und vor allem nicht blind darauf vertrauen, dass die Bank, der sie vor einem Jahrzehnt (oder mehr) das Vertrauen geschenkt haben, auch heute noch die besten Angebote vorhält. Denn zum Teil ist das Gegenteil der Fall.

Das eine oder andere Geldhaus spekuliert (nicht ganz zu Unrecht) darauf, dass Kunden eine erneute, umfassende Recherche scheuen – und bieten ihren Anschlusskunden schlechtere Zinsen an als manchem Neukunden. Dieses Verfahren ist zwar alles andere als verbraucherfreundlich, aber legal. Denn der Gesetzgeber schreibt Banken nur vor, dass sie spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für die Weiterführung (Prolongation) des Darlehens anbieten müssen. Dabei müssen sie die Zinsen und Zinsbindungszeiten nur dem aktuellen Umfeld anpassen, nicht hingegen besonders vorteilhafte Konditionen anbieten.

Nicht nur der Zinssatz entscheidet

Um Anschlussfinanzierern die Entscheidung zu erleichtern, hat die FMH-Finanzberatung für n-tv recherchiert, welche Banken nicht nur gute Zinssätze, sondern auch verbraucherfreundliche Rahmenbedingungen anbieten. Wichtig war den Experten unter anderem, dass die Bank sehr früh ein Angebot abgibt und bis zum Zeitpunkt der Vertragsanpassung keine Bereitstellungszinsen verlangt. Für Kunden, die noch nicht allzu viel getilgt haben, ist es zudem besonders attraktiv, wenn die Bank auch bei der Prolongation den aktuellen Objektwert bei der Zinsgestaltung berechnet – denn in den allermeisten Fällen wird die Immobilie seit Vertragsschluss im Wert gestiegen sein. Das senkt das Finanzierungsrisiko der Bank und damit auch den Zinssatz für den Kunden.

Diesen Service bieten aber längst nicht alle Geldhäuser: Einige Banken berücksichtigen die aktuellen Immobilienwerte nur, wenn Kunden für die Anschlussfinanzierung einen Neuantrag stellen – und das bedeutet: nochmal alle Unterlagen (vom Rentenbescheid bis zur Bauzeichnung) einreichen und einen aktuellen Bonitätsscheck vorlegen. Die Banken spekulieren wohl darauf, dass viele Kunden diesen Aufwand scheuen. Oft kommen sie damit durch, denn die aktuellen Niedrigzinsen täuschen leicht über einen schlechten Anschlusszins hinweg, weil er dennoch besser ist als der bisherige Darlehenszins.

Unabdingbar beim Angebot eines Anschlussdarlehens von der Hausbank ist es in jedem Fall, dass Kunden die ersparten Zinsen für eine höhere Tilgungsquote einsetzen dürfen. Noch besser wäre es, wenn bei einem Prolongationsangebot auch noch Optionen zu Sondertilgung oder Tilgungsveränderungen eingearbeitet würden. Doch auch das wird kaum gemacht, weil ja nur der bisherige Vertrag zu neuen Zinsen weitergeführt wird.

Was ein Wechsel bringt

Wer willens ist, der eigenen Bank den Rücken zu kehren, kann sich aber noch deutlich attraktivere Konditionen sichern – bei gleichem Aufwand. Ob man bei der Hausbank einen Neuantrag stellt oder sich gleich eine neue Bank oder Versicherung mit besseren Konditionen sucht, ist gleichgültig. Und mit dem Zinsvergleich auf der FMH-Seite ist der Vergleich der Bedingungen schnell erledigt. Und wer schon 12 Monate und früher seine Anschlussfinanzierung festmachen will, müsste den Forward-Vergleich der FMH nutzen.

Gut zu wissen ist zudem, dass die Banken, die gute Zinsen bieten, vielfach auch die besten Rahmenbedingungen haben. Das belegt die aktuelle Auswertung der FMH-Finanzberatung: Santander, Allianz, Commerzbank, Degussa Bank und DKB sind nicht nur bei zehn Jahren Zinsbindung mit drei Prozent Tilgung ganz vorne dabei, sie schaffen es auch bei 15 Jahren fest und Volltilgung in die TOP 5 – und erreichen zudem in Sachen Kundenfreundlichkeit Spitzenwerte.

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Quelle: n-tv.de