Ratgeber

Ermittlung von Vergleichsmieten Bei Mieterhöhung entscheidet das Timing

Mieterhöhungsverlangen

Von der Zustellung des "Erhöhungsverlangens" an werden Fristen für das Ermitteln von Vergleichsmieten berechnet.

(Foto: Jens Kalaene/dpa-Zentralbild/dpa)

Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er das gut begründen. Grundlage hierfür kann etwa die ortsübliche Vergleichsmiete oder ein Gutachten sein. Doch die ermittelten Werte müssen zum Zeitpunkt der Ankündigung gelten und nicht zum geplanten Termin der Erhöhung, befindet der Bundesgerichtshof.

Wird in einem Rechtsstreit um eine Mieterhöhung später die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, ist der Zeitpunkt der ursprünglichen Ankündigung der Erhöhung maßgeblich. Stichtag für die Analyse ist nach einer nun veröffentlichten Leitsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) damit nicht der Zeitpunkt, ab dem die höhere Miete gezahlt werden sollte.

Von der Zustellung des "Erhöhungsverlangens" an werden dann Fristen für das Ermitteln von Vergleichsmieten berechnet, wie die Karlsruher Richter und Richterinnen im April urteilten (Az.: VIII ZR 22/20). Im konkreten Fall war das Schreiben im Juli 2017 eingegangen. Die um 66,86 Euro auf 654,64 erhöhte Miete für eine 81-Quadratmeter-Wohnung in Berlin sollte ab Oktober 2017 gezahlt werden. In einem Gutachten für das Landgericht hatte ein Sachverständiger 14 Vergleichswohnungen betrachtet. In zwei Fällen wurde das Mietentgelt im Jahr 2017 neu verhandelt beziehungsweise geändert. Da aber unklar sei, ob dies vor Juli geschah, hätten diese beiden Angaben nicht für die Entscheidung zugrunde gelegt werden dürfen, entschied der achte Zivilsenat des BGH.

Es muss neu verhandelt werden

Ließe man diese beiden Angaben bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6,19 bis 9,73 Euro pro Quadratmeter anstelle von bis zu 10,22 Euro. Der arithmetische Mittelwert sinke von 8,09 auf 7,89 Euro pro Quadratmeter. Wegen dieses Rechtsfehlers hob der BGH das Urteil des Landgerichts auf, das den Vermietern recht gab. Es muss neu verhandelt werden.

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Grundsätzlich gilt: Eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss der Vermieter immer begründen. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) kann er sich auf einen örtlichen Mietspiegel berufen, aus dem die Durchschnittsmiete vor Ort für vergleichbare Wohnungen abgelesen werden kann. Alternativ kann er sich auf ein Sachverständigengutachten berufen oder auf mindestens drei Vergleichswohnungen, wenn für diese Wohnungen bereits eine so hohe Miete gezahlt wird, wie er mit seiner Mieterhöhung fordert.

Das Gesetz nennt als weitere mögliche Begründungsvariante auch sogenannte Mietdatenbanken. Eine derartige, von der Stadt oder von Eigentümer- und Mietervereinen gemeinsam geführte Datenbank, aus der Auskünfte über die ortsübliche Vergleichsmiete entnommen werden können, existiert in Deutschland aber nicht. Alle anderen Arten von Preisübersichten - egal, ob von der Stadt, von Industrie- und Handelskammern, von Maklern oder Banken - sind dem DMB zufolge nicht geeignet, eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu begründen. Stützt ein Vermieter seine Mieterhöhung auf ein derartiges Zahlenwerk, sei die Mieterhöhung unwirksam, so der Mieterbund.

Quelle: ntv.de, awi/dpa

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