Kündigung wegen EigenbedarfsBesondere Härte? Wann Sie nicht aus Ihrer Wohnung müssen
Härtefall wegen Alter, Krankheit, Schwangerschaft - Bei Kündigung wegen Eigenbedarfs und Mieterhöhung nach Modernisierung können Mieter besondere Belastungen geltend machen - aber wie?
Die Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs ist für jeden Mieter belastend. Doch wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat und die Kündigung juristisch in Ordnung ist, ist der betroffene Mieter beinahe machtlos. Es sei denn, er kann sich auf einen Härtefall berufen. Dann besteht eine Chance, den Auszug zu verhindern. Auch bei Mieterhöhungen wegen Modernisierung können Härteanträge helfen.
Wann liegt ein Härtefall vor?
"Grundsätzlich ist es ein Härtefall, wenn die Kündigung für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen des Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist", erklärt Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg.
"Da kommen viele Gründe in Betracht", sagt Rechtsanwalt Dennis Rehfeld von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein. Härtefälle können durch Krankheiten, Behinderung oder hohes Alter der Mieter begründet werden. Aber auch durch berufliche oder schulische Schwierigkeiten, die ein Umzug mit sich bringen würde.
Zudem fallen eine Schwangerschaft oder auch die höhere Miete für eine neue Wohnung ins Gewicht. "Mieter sollten alles in die Waagschale werfen, was sie können", sagt Rehfeld. "Am Ende werden die Interessen von Mieter und Vermieter umfassend gegeneinander abgewogen."
Landen solche Fälle immer vor Gericht?
Nicht unbedingt. Laut Luisa Peitz vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland gibt es Fälle, in denen Vermieter die Kündigung von sich aus zurücknehmen oder zumindest verschieben, weil sie Verständnis für die Situation des Mieters haben. Für eine 90-jährige Frau, die seit Jahrzehnten in ihrer Wohnung lebt und in ihrem Kiez verwurzelt ist, wäre ein Umzug natürlich ein Härtefall. "Das sehen auch viele Vermieter so", betont sie.
Aber es gebe durchaus unterschiedliche Sichten auf mögliche Härtefälle. Zum Beispiel, wenn der Mieter psychische Probleme ins Spiel bringt, die er aber nicht mit einem aktuellen Attest belegen kann. "Dann ist es für den Vermieter schwer zu erkennen, ob wirklich ein Härtefall vorliegt. Solche Fälle landen dann auch mal vor Gericht."
Mieter, denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ins Haus flattert, sollten das persönliche Gespräch mit ihrem Vermieter suchen. "Das ist besser, als nur zu widersprechen und monatelang auf einen Gerichtsprozess zu warten", sagt Dennis Rehfeld. "Vielleicht findet sich ja doch ein Weg, um die Kündigung zu verhindern oder zumindest aufzuschieben. Das liegt im Interesse beider Seiten."
Wie gehen Mieter vor, die einen Härtefall geltend machen wollen?
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sollte der Mieter schnell reagieren. "Der Widerspruch gegen eine Kündigung muss zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden, und zwar schriftlich", betont Rolf Bosse. Später, wenn der Vermieter eine Räumungsklage eingereicht hat, können Mieter nur noch widersprechen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht hingewiesen hat.
Härtefälle greifen aber nicht nur bei einer Kündigung. Auch bei Modernisierungsmaßnahmen können Mieter davon Gebrauch machen. "Anders als bei einer normalen Mieterhöhung haben Mieter bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung eine Widerspruchsmöglichkeit", so Dennis Rehfeld. "Sie können zum Beispiel als Härtefall anbringen, dass sie finanziell durch die Mieterhöhung überfordert wären."
Auch hier müssen Fristen eingehalten werden. "Der Widerspruch gegen eine Modernisierungsmieterhöhung muss bis zum Ende des Monats, der auf den Monat des Zugangs der Ankündigung folgt, beim Vermieter eingegangen sein, wenn der Vermieter den Mieter hierüber belehrt hat", sagt Rolf Bosse. "Andernfalls muss der Härteeinwand bis zum Beginn der Baumaßnahmen erklärt werden."
Ob finanzielle Schwierigkeiten als Härtefall akzeptiert werden, sei aber fraglich. "Das ist ein sehr unbestimmter Bereich", so Bosse.
Können Härtefälle auch bewirken, dass Vermieter bestimmte Reparaturen, wie zum Beispiel die der Heizung, schneller ausführen müssen?
"Bei Mängeln wie einem Heizungsausfall gibt es keine eigenständige Härtefallregelung, weil Vermieter ohnehin gesetzlich verpflichtet sind, solche Mängel unverzüglich zu beseitigen", erklärt Luisa Peitz. Das gelte insbesondere während der Heizperiode. "Alle haben das Recht auf eine schnellstmögliche Reparatur."
Bei einer älteren Dame, die den ganzen Tag zu Hause ist, könne es aber sein, dass sie eher als andere ein elektrisches Heizgerät bekommt oder vorübergehend ins Hotel zieht, weil ihr der Aufenthalt in der kühlen Wohnung nicht zuzumuten ist. Bei einem jungen Mann, der tagsüber ohnehin bei der Arbeit ist, sei das vielleicht nicht so dringend.
"Gleichwohl spielt bei der Frage, welche Maßnahmen im Einzelfall erforderlich sind, etwa Ersatzheizung, Hotelunterbringung oder Mietminderung, die persönliche Situation des Mieters eine wichtige Rolle. Gerichte achten bei der Bewertung der Zumutbarkeit und der Dringlichkeit vor allem auf Alter, Gesundheitszustand und die konkrete Nutzung der Wohnung", so Luisa Peitz.
Was passiert, wenn der Vermieter die Gründe für einen Härtefall bei einer Kündigung nicht akzeptiert?
"Der Vermieter hat immer das Recht, das Bestehen des Härtegrundes anzuzweifeln", sagt Rolf Bosse. "Das kann er gerichtlich klären lassen, zum Beispiel im Rahmen der Räumungsklage nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs oder der Zahlungsklage nach einer Modernisierungsmieterhöhung."
"Entschieden wird immer im Einzelfall", sagt Dennis Rehfeld. "Das Gericht wird abwägen, welche Interessen im konkreten Fall überwiegen." Mieter sollten immer ihre Härtegründe anbringen, denn damit können sie wertvolle Zeit gewinnen, um sich gegebenenfalls eine neue Wohnung zu suchen. "Selbst, wenn sie nicht damit durchkommen, können sie die Kündigung wenigstens aufschieben, solange der Fall vor Gericht nicht abschließend geklärt ist."