Ratgeber

Bausparverträge richtig nutzen Das Timing ist entscheidend

Allein bei dem Wort "Bausparvertrag" möchten viele am liebsten die Flucht ergreifen. Der Name klingt ein bisschen wie Sparbuch - etwas antiquiert und angestaubt. Ein Bausparvertrag hat aber einiges zu bieten, wenn man ihn richtig einsetzt.

Bausparen kann sich auch lohnen, wenn man nicht bauen will.

Bausparen kann sich auch lohnen, wenn man nicht bauen will.

(Foto: Ernst Rose, pixelio.de)

Wer Spontanität liebt, sollte lieber auf einen Bausparvertrag verzichten. Er ist besser für die Planungswütigen geeignet, die heute schon grob wissen, was sie in ein paar Jahren vorhaben. Die Möglichkeiten sind vielfältig: Mit einem Bausparvertrag kann man niedrige Kreditzinsen langfristig sichern, hohe Sparzinsen einfahren, kleinere Kredite günstig finanzieren und auch noch staatliche Förderung erhalten. Das perfekte Produkt für jede Lebenslage ist er dennoch nicht, denn die Vorteile sind nicht immer zeitgleich vorhanden.

Wer beispielsweise vor sechs bis acht Jahren einen Bausparvertrag abgeschlossen hat und jetzt auf einen günstigen Immobilienkredit hofft, hat aufs falsche Pferd gesetzt. Die effektiven Kreditzinsen solcher Verträge liegen im Schnitt bei 4,75 Prozent. Banken bieten derzeit sehr viel günstigere Finanzierungskonditionen. Bei einer Darlehenssumme in Höhe von 100.000 Euro und einer Beleihung von 80 Prozent gibt es Angebote ab rund vier Prozent effektivem Jahreszins. Das zeigt auch unser Immobilienkredit-Vergleichsrechner. Zinsen von 4,5 Prozent kann man sich sogar auf 15 Jahre festschreiben lassen.

Allerdings scheint das Zinstief bei Immobilienkrediten durchschritten. Noch vor einem halben Jahr war Baugeld mit 15-jähriger Zinsbindung fast einen ganzen Prozentpunkt günstiger. Wer heute schon weiß, dass er in ein paar Jahren bauen möchte, kann sich aber immer noch die niedrigen Zinsen sichern. Geht die Entwicklung weiter aufwärts, macht man dabei einen guten Schnitt.

Zweitrangiger Grundbucheintrag genügt

Der Bausparvertrag muss dabei nicht die einzige Finanzierungsquelle sein. Die Verträge bieten sich auch hervorragend als Ergänzung zu klassischen Immobilienkrediten an, denn während für einen guten Zins die Beleihung möglichst unter 60 Prozent liegen und eine erstrangige Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden sollte, gibt sich die Bausparkasse auch mit dem zweiten Rang und einer höheren Beleihungsquote zufrieden, ohne dass sich das Bauspardarlehen verteuert.

Bausparen ist flexibel, und das sowohl in der Anspar- als auch in der Kreditphase. Die monatlichen Raten können meist nach Belieben erhöht oder abgesenkt werden. Viele Verträge lassen sich zudem jederzeit ganz oder teilweise ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen. Wer einen klassischen Immobilienkredit früher zurückzahlt als geplant, muss dagegen innerhalb der ersten zehn Jahre nach Abschluss in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.

Staatliche Förderung

Auch eine staatliche Förderung der Bausparverträge ist möglich. Verheiratete, die gemeinsam weniger als 51.200 Euro verdienen, können die Wohnungsbauprämie in Höhe von 90,11 Euro pro Jahr einstreichen, wenn sie im gleichen Zeitraum 1024 Euro ansparen. Für Verträge, die seit Jahresbeginn 2009 abgeschlossen wurden, muss allerdings nachgewiesen werden, dass der Bausparvertrag unmittelbar und unverzüglich zum Wohnungsbau verwendet wird.

Sogar riestern ist mit einem Bausparvertrag möglich. Der Kunde schließt dabei eine Kombination aus einem Bausparvertrag und einem tilgungsfreien Darlehen ab. Über das Darlehen wird die Immobilie zwischenfinanziert. Erreicht der Bausparvertrag ein Mindestguthaben von beispielsweise 40 Prozent der Bausparsumme, wird er zugeteilt und das Darlehen ausgelöst. Die Laufzeiten betragen zwischen 15 und 30 Jahren. In der Regel garantieren die Bausparkassen den Zins für die gesamte Laufzeit.

Wer zulagenberechtigt ist, erhält vom Staat jährlich 154 Euro, wenn er mindestens vier Prozent des sozialversicherunspflichtigen Einkommens des Vorjahres vermindert um die Zulage einzahlt. Für jedes Kind legt der Staat noch 185 Euro pro Jahr oben drauf. Für Kinder, die ab 2008 geboren wurden, gibt es sogar 300 Euro.

Nachgelagerte Besteuerung

Das Problem, das sich im Zusammenhang mit Wohn-Riester-Verträgen ergibt, ist die nachgelagerte Besteuerung. Während des Rentenbezugs müssen Steuern gezahlt werden. Bei normalen Riester-Verträgen, bei denen Kapital angespart wird, ist das einfach. Fällige Steuern werden einfach vom Auszahlungsbetrag abgezogen.

Bei Wohn-Riester-Verträgen wird im Alter allerdings nichts ausgezahlt, da das Geld ja in die Tilgung des Immobilien- und Bausparkredits geflossen ist. Stattdessen werden die geförderten Tilgungsleistungen und Entnahmebeträge rechnerisch auf einem Wohnförderkonto verbucht und mit zwei Prozent pro Jahr verzinst. Dieses Konto ist ab Rentenbeginn bis zum 85. Lebensjahr in gleichen Raten zu versteuern. Alternativ kann der Eigentümer den gesamten Steuerbetrag auch zu Rentenbeginn auf einen Schlag zurückzahlen und dabei 30 Prozent der zu zahlenden Steuern sparen.

Unterm Strich fällt das Urteil gerade für riesterzertifizierte Bausparangebote gut aus. Die Stiftung Warentest hat zuletzt im November vergangenen Jahres Wohn-Riester-Verträge untersucht und gibt den Kombikrediten der Bausparkassen klar den Vorzug gegenüber direkt geförderten Darlehen.

Einfach sparen

Wer möchte, kann aus einem Bausparvertrag auch einen ganz simplen Ratensparplan machen. Viele Bausparkassen gewähren eine Bonusverzinsung, wenn das Darlehen nicht in Anspruch genommen wird. Momentan lohnt sich auf Grund der Niedrigzinsphase diese Anlage bei den meisten Bausparkassen nicht. Wenn das Zinsniveau jedoch höher und vielleicht schon auf einem wieder absteigenden Ast ist, kann man sich so mit einem Bausparvertrag auch eine längerfristig attraktive Verzinsung sichern.

Vergleichsrechner - Bausparverträge

 

Quelle: ntv.de

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