Wer eine Immobilie kauft, tilgt seine Schulden oft über Jahrzehnte hinweg. Idealerweise sollten sich die Konditionen daher verändern lassen, wenn das Leben Kapriolen schlägt. Doch nicht alle Anbieter, die mit Flexibilität werben, halten ihr Versprechen.

Baufinanzierungen in Deutschland laufen nicht selten 30 Jahre oder länger. Doch niemand weiß, wie das Leben spielt. Krankheiten, Arbeitslosigkeit oder Ehescheidungen können die Liquidität eines Kreditnehmers negativ beeinflussen. Es ist aber auch denkbar, dass sich die finanziellen Möglichkeiten im Laufe der Jahre verbessern. Zum Beispiel durch einen neuen Job oder eine Erbschaft.

Kunden, die heute einen Vertrag abschließen, sollten daher nicht nur auf den Zins, sondern auch auf die Flexibilität ihres Kredites achten. Zwar ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Kreditnehmer ihren Vertrag ohne finanzielle Nachteile kündigen dürfen, wenn seit der Vollauszahlung des Darlehens mindestens zehn Jahre vergangen sind (Paragraf 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ein gutes Hypothekendarlehen sollte aber mehr bieten als nur die gesetzlichen Mindeststandards.

Um zu ermitteln, wo Kunden die flexibelsten Konditionen finden, hat die FMH-Finanzberatung im Auftrag von ntv untersucht, ab wann und in welcher Höhe eine Bank Bereitstellungszinsen verlangt. Auch Sondertilgungsoptionen und die Möglichkeiten, Tilgungsveränderungen vorzunehmen, flossen in die Bewertung ein.

Bereitstellungszinsen können richtig weh tun

Die aktuelle Verknappung von Baumaterialen führt nicht nur zu horrenden Holzpreisen und explodierenden Kosten beim Stahl und Kunststoff: Sie erschwert es auch, Neubauten oder größere Sanierungsarbeiten planmäßig fertigzustellen. Verzögerungen beim Baufortschritt bedeuten zwar einerseits, dass der Kunde später bezahlen muss. Doch auch das kann teuer werden. Denn für nicht abgerufene Darlehen zahlen Bauherren bei vielen Banken ziemlich schnell ziemlich hohe Bereitstellungszinsen.

Wer beim schlechtesten Anbieter im FHM-Vergleich, der Debeka Bausparkasse abgeschlossen hat, muss bereits ab dem vierten Monat drei Prozent der Darlehenssumme an die Bank zahlen - egal, ob er neu baut oder eine Bestandsimmobilie saniert. Zum Vergleich: Kunden der ING zahlen nur 1,8 Prozent und haben bei Neubauten zwölf und bei Bestandsimmobilien sechs Monate Schonfrist, bis die Bereitstellungszinsen anlaufen.

Schneller schuldenfrei mit Sondertilgungen

Kreditinstitute, die Kunden Sondertilgungsmöglichkeiten einräumen, gibt es viele. Die FMH bewertete daher nicht nur, welchen Anteil der ursprünglichen Darlehenshöhe Kunden - zusätzlich zur regulären Tilgung - ablösen können. Wichtig war den Experten zudem, wann die erste Sondertilgung möglich ist. Je früher, desto besser für den Kunden, weil er dadurch vom Zinseszinseffekt profitiert.

Idealerweise sollten zudem Sondertilgungsoptionen von fünf oder gar zehn Prozent ohne beziehungsweise mit einem möglichst geringen Zinsaufschlag zu haben sein. Hier tut sich die 1822 direkt positiv hervor. Sondertilgungsmöglichkeiten von fünf Prozent pro Jahr sind hier gratis; wer zehn Prozent extra tilgen will, zahlt nur 0,1 Prozent mehr.

Dennoch sollten sich Kunden genau überlegen, ob eine höhere Sondertilgungsmöglichkeit den Aufpreis wert ist: Denn in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf sind die Mittel meist nicht ganz so üppig - und ab dem elften Jahr können sich Kreditnehmer ohnehin vom Vertrag lösen und tilgen, so viel sie möchten.

Flexible Quoten helfen wirtschaften

Extrem wichtig ist der FMH zudem die Möglichkeit, die Tilgungsquote im Laufe der Darlehenszeit zu verändern. Idealerweise sollte die Bandbreite hier zwischen einem und zehn Prozent liegen. Zudem sollten Tilgungsveränderungen mehrfach möglich sein. Das lohnt sich selbst dann, wenn Kunden ab der dritten oder vierten Veränderung eine Gebühr von bis zu 250 Euro bezahlen müssen, wie zum Beispiel bei der PSD Bank Nord.

Berücksichtigt man all diese Punkte, tun sich bei den bundesweiten Anbietern mit Blick auf die Flexibilität der Baufinanzierung vor allem folgende Anbieter hervor: die Signal Iduna, die 1822direkt und die ING. Aber auch Wüstenrot, DEVK Versicherung, Allianz und Deutsche Bank sind gut.

In der Detail-Analyse beim Baugeld-Vergleich auf ntv.de können Sie Flexibilitätskriterien vorgeben. Dann erhalten Sie die besten Zinsangebote unter Einbeziehung von Sondertilgung und Tilgungsveränderung.