Von Alexander Klement

Eigenheimbesitzern kann beim Blick in die USA schon mal angst und bange werden. Unzählige Häuser stehen zum Verkauf oder werden zwangsversteigert, weil Kredite nicht zurück bezahlt werden können. Es entsteht ein Überangebot an Ein- und Zweifamilienhäusern bei sinkender Nachfrage - das lässt die Preise purzeln.

Doch wie konnte es so weit kommen? Selbst Millionen Amerikaner mit schlechtem Kredit-Rating bekamen von den Banken und anderen Geldgebern teilweise hochriskante Hypothekenkredite mit variablen Zinsen zu anfänglichen Sonderkonditionen aufgedrängt. Da die US-Notenbank die Leitzinsen immer weiter erhöht hat, stiegen auch die monatlichen Raten immer weiter an. Die ebenfalls steigenden variablen Zinsen wurden so zu einem unkalkulierbaren Risiko für die Hauseigentümer. Zudem mussten die Hauskäufer bei der Kreditvergabe keine Lohn- oder Einkommensbestätigungen vorlegen. Hypothekenfirmen und Banken hatten somit keinerlei Möglichkeit, sich zu vergewissern, dass die Hauskäufer auch tatsächlich in der Lage waren, ihre monatlichen Zahlungen zu leisten. Oftmals gab es die Kredite für den Hauskauf auch ohne oder nur mit minimaler Anzahlung.

Variable Zinsen eher selten

In Deutschland hingegen wird der Antrag auf ein Hypothekendarlehen sehr genau geprüft. Wer kein oder nur wenig Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung mitbringt, muss schlagkräftige Argumente in Form eines überdurchschnittlich guten Gehalts mitbringen. Darüber hinaus werden in die Prüfung andere Kredite und Verbindlichkeiten mit einbezogen, so dass genau berechnet werden kann, wie hoch die monatliche Belastung sein darf. Außerdem geraten deutsche Immobilienbesitzer nicht gleich wegen steigender Zinsen in Schwierigkeiten. Die Zinsen werden gerade in Zeiten niedriger Zinssätze, wie wir sie in den vergangenen Jahren hatten, langfristig auf zehn bis 20 Jahre festgeschrieben. Auch die Tilgungsraten sollten in einer Niedrigzinsphase höher gewählt worden sein, so dass ein eventueller Zinssprung bei der Anschlussfinanzierung verkraftet werden kann.

Natürlich fallen auch in Deutschland immer wieder Hypothekendarlehen aus und es kommt zu Zwangsversteigerungen. Dies hat aber ganz gewiss nichts mit der Immobilienkrise in den USA und den damit verbundenen Panikattacken an den Finanzmärkten zu tun. Ursachen sind in der Regel im Verlust des Arbeitsplatzes, einer Scheidung oder Überschuldung durch weitere Kredite zu suchen. Für Panik bei Eigenheimbesitzern gibt es also keinen Grund.

Angst vor Wertverlust

Schnäppchenjäger spekulieren jetzt vielleicht trotzdem in Deutschland auf den Kauf einer Immobilie zu günstigen Konditionen. Dagegen sprechen aber gleich mehrere Faktoren. Die Immobilienpreise in Deutschland sind generell noch auf niedrigem Niveau. In den USA haben sich Immobilien in den Jahren zuvor extrem verteuert. Da konnte es schon passieren, dass ein Haus innerhalb kurzer Zeit sich im Preis verdoppelte. Eine derartige Spekulationsblase gibt es in Deutschland nicht.

Dass sich Teile des Banksystems in Deutschland auch am US-Hypothekenmarkt verspekuliert haben, könnte sogar eher dazu führen, dass eine Geldknappheit entsteht und die Banken in der Folge weniger Kredite vergeben können. Das würde steigende Zinssätze nach sich ziehen und die Eigenheime in Deutschland für Käufer eher verteuern - auch wenn der Verkäufer davon zunächst nicht profitiert. Um einer Geldknappheit vorzubeugen, haben die Zentralbanken weltweit Milliarden ihrer Geldreserven ins System gepumpt.

Außerdem steigen in Deutschland die Baupreise. Das führt dazu, dass durch höhere Bau- und Baunebenkosten Neubauten im Verhältnis zu bestehenden Immobilien gleicher Art teurer werden. Die Folge sind im Umkehrschluss bestimmt nicht fallenden Preise bei vorhandenen Immobilien.

Generell ist allerdings in Deutschland das eigene Heim in Form eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses keine besonders renditeträchtige Investition. Wer sich für den Kauf entscheidet, sollte nicht darauf spekulieren, dass er sein Heim in zehn Jahren teurer verkaufen kann. Im Mittelpunkt sollte für Käufer vielmehr die Steigerung der Lebensqualität stehen.

Verkauf von Krediten möglich

Übrigens dürfen auch in Deutschland Banken Immobilienkredite an fremde Investoren verkaufen. Der Bundesgerichtshof entschied im Fall eines Ehepaares, dass die Abtretung ihres Kredits von einer Raiffeisenbank an eine Verwertungsgesellschaft rechtens war (Az. XI ZR 195/05). So kann es prinzipiell jedem passieren, dass er sich plötzlich nicht mehr der eigenen Bank sondern mit einem ausländischen Finanzinvestor auseinandersetzen muss.

Für deutsche Immobilienbesitzer ist dies zunächst nicht weiter schlimm. Werden pünktlich die fälligen Raten bezahlt, läuft der Kredit ganz normal bis zum Ende der Zinsfestschreibung weiter. Erst wenn es zu einem Anschlusskredit kommt, sind überhöhte Zinsforderungen des Finanzinvestors möglich. Doch in diesem Fall kann der Eigentümer einfach einen Kredit bei einer anderen Bank über einen Kreditvermittler abschließen.

Etwas anders sieht es aus, wenn fällige Raten nicht mehr gezahlt werden und man in Verzug gerät. In diesen Fällen sind Finanzinvestoren weniger gesprächsbereit als die Bank vor Ort und streben oft schneller eine Zwangsversteigerung an. zu tun. Ursachen sind in der Regel im Verlust des Arbeitsplatzes, einer Scheidung oder Überschuldung durch weitere Kredite zu suchen. Für Panik bei Eigenheimbesitzern gibt es also keinen Grund.