Die Zinsen für Hypothekenkredite sind ohnehin auf einem historischen Tiefstand. Trotzdem bieten Banken und Sparkassen noch bessere Konditionen an, wenn der komplette Immobilien-Kreditbetrag innerhalb der vereinbarten Laufzeit zurückgezahlt wird.

Wer jetzt eine Immobilie baut oder kauft, kann sich glücklich schätzen. Die Zinsen für Hypotheken sind günstig wie nie. Das zeigt auch unser Baugeld-Vergleichsrechner. Bei zehnjähriger Zinsbindung sind Darlehen schon ab einem Effektivzins in Höhe von 3,08 Prozent pro Jahr zu haben, 15-Jährige Hypotheken gibt es ab 3,45 Prozent, 20-jährige Laufzeiten ab 3,59 Prozent.

Die Baugeld-Experten der Verbraucherzentralen wissen nicht zuletzt aus der täglichen Beratung, dass diese Traumzinssätze kaum jemand erhält. Die Auflagen der Banken sind so hoch, dass sie nur die wenigsten Kunden erfüllen können. Die unterschiedlichsten Faktoren spielen dabei eine Rolle. Selbst der reiche Doppelverdienerhaushalt erhält nicht zwangsläufig Bestkonditionen, wenn die Darlehenssumme nicht hoch genug oder nicht über 50 Prozent Eigenkapital vorhanden ist. Einige Banken sind sogar so weit, dass sie Bestkonditionen nur bei einem Beleihungswert von unter 45 Prozent anbieten. Im Umkehrschluss heißt das, dass rund 60 Prozent Eigenkapital vorhanden sein müssen.

Tilgungsfalle droht

Trotzdem gilt für künftige Eigenheimbesitzer, dass sie momentan mit guten Kreditkonditionen in die eigenen vier Wände kommen werden. Allerdings sollte man sich nicht dazu verleiten lassen, eine größere Immobilie zu kaufen, als der Geldbeutel eigentlich hergibt. Wer in der Niedrigzinsphase nur mit einer einprozentigen Tilgung an den Start geht, um die Monatsrate gering zu halten, könnte sich sein eigenes Grab schaufeln.

Ein Beispiel: Bei einer Monatsbelastung von 1.120 Euro könnte mit einem Prozent Tilgung ein Darlehen über 283.000 Euro finanziert werden. Doch die Restschuld läge in zehn Jahren mit 248.725 Euro nur unwesentlich unter der ursprünglichen Kredithöhe. Die bisherige Rate von 1.120 Euro wäre schon dann nicht mehr zu halten, wenn der Folgezins bei einem Prozent Tilgung über 4,40 Prozent steigt.

Komplette Darlehensrückzahlung

Genau der umgekehrte Weg ist momentan richtig. Da sich die Hypothekenzinsen auf Sicht von 15 oder 20 Jahren nicht deutlich unterscheiden, sollte man die Möglichkeit in Betracht ziehen, ein Volltilgerdarlehen zu nutzen. Hier wird der gesamte Kreditbetrag innerhalb der Zinsbindung zurückgezahlt.

Bei einer Darlehenssumme in Höhe von 200.000 Euro, einem Zinssatz von effektiv 3,56 Prozent und einer Tilgung in Höhe von vier Prozent wäre der frischgebackene Immobilienbesitzer nach 18 Jahren schuldenfrei. Die Monatsrate würde in diesem Fall 1.250 Euro betragen.

Wird die Tilgung hingegen um die Hälfte verringert, ist nach 18 Jahren immer noch eine Restschuld in Höhe von fast 100.000 Euro vorhanden. Bei gleichbleibenden Konditionen würde es 29 Jahre bis zur Schuldenfreiheit dauern. Die monatliche Belastung würde allerdings nur 917 Euro betragen – also 333 Euro weniger als beim Volltilgerdarlehen. Nach 29 Jahren hätte man insgesamt 118.400 Euro Zinsen gezahlt. Beim Volltilgerdarlehen sind es hingegen nur 69.800 Euro.