Mieter haben ein Wörtchen mitzureden, wenn aus ihren Mietwohnungen plötzlich Eigentumswohnungen gemacht werden. Doch was, wenn der Vermieter zu spät über den Verkauf informiert? Der BGH fällt ein Urteil, das für Vermieter teuer werden könnte.

Wenn Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, haben die Mieter ein Vorkaufsrecht. Dafür müssen sie allerdings rechtzeitig über den Verkauf informiert werden. Passiert das nicht, können übergangene Mieter im Nachhinein Schadenersatz geltend machen, hat nun der Bundesgerichtshof entschieden. (Az.: VIII ZR 51/14)

In dem Fall klagte eine Frau aus Hamburg, die seit 1992 zusammen mit sechs weiteren Parteien in einem Mehrfamilienhaus lebt. 2011 verkaufte die Vermieterin sämtliche Wohnungen als Eigentumswohnungen an einen Dritten, der Gesamtpreis lag bei 1,3 Millionen Euro. Von dem Verkauf erfuhr die Mieterin aber erst, als es zu spät war. Über ihr Vorkaufsrecht hatte man sie nicht informiert.

Ein halbes Jahr später bot ihr dann der neue Besitzer an, die Wohnung zu übernehmen – allerdings nicht zu den rund 187.000 Euro, die dem Anteil am Gesamtpaket entsprochen hätten, sondern für gut 266.000 Euro. Die Differenz von rund 79.000 Euro forderte die Mieterin nun von der früheren Vermieterin. Diese habe schließlich das gesetzliche Vorkaufsrecht vereitelt und müsse deshalb Schadenersatz für den entgangenen Gewinn leisten.

Mieter sollen von günstigen Preisen profitieren

Die Vorinstanzen sahen das anders und ließen die Mieterin abblitzen. Der entgangene Gewinn sei nicht von dem eigentlichen Schutzzweck der gesetzlichen Regelung gedeckt. Schadenersatz für die Differenz zwischen dem Verkehrswert dem vom Dritten gezahlten Kaufpreis könne es nur in einem Fall geben: Dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht ausgeübt habe, die Wohnung aber trotzdem anderweitig verkauft worden sei, fand das Hamburger Landgericht.

Das sah der Bundesgerichtshof nun anders. Vermieter müssen demnach nicht nur dann Schadenersatz zahlen, wenn sie ein Geschäft vereiteln, sondern auch, wenn sie ihre Mitteilungspflichten verletzen. Schließlich könnten Mieter ihr Vorkaufsrecht gar nicht ausüben, wenn sie nicht informiert würden, so die Richter. Ziel der Vorkaufsregelung sei es nicht allein, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen. Er solle zudem die Möglichkeit bekommen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit sei. So könne der Mieter an den ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben.

Hintergrund: Die Preise für vermietete Wohnungen sind in der Regel deutlich niedriger als für Freistehende. Für Mieter ist die Übernahme der Wohnung deshalb oft attraktiv. Im konkreten Fall muss nun noch das Berufungsgericht entscheiden, ob und wie viel Schadenersatz der Mieterin zusteht.