Wenn ein Mieter Schlüssel verliert, kann es teuer werden. Der Vermieter darf dann nämlich auf seine Kosten die Schlösser wechseln. Aber kann er auch Schadensersatz verlangen, wenn die alte Schließanlage in Betrieb bleibt?

Wenn ein Mieter beim Auszug nicht alle Schlüssel zurückgibt, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Zahlen muss der Mieter aber nur dann, wenn die Schlösser tatsächlich ausgetauscht werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden und damit das Urteil der Vorinstanz revidiert (VIII ZR 205/13).

Der beklagte Mann hatte im März 2010 eine Eigentumswohnung in der Nähe von Heidelberg angemietet und laut Übergabeprotokoll zwei Hauptschlüssel bekommen, mit denen sich auch Haus- und Kellertür öffnen ließen. Zwei Monate später zog er wieder aus, konnte aber nur einen Schlüssel zurückgeben. Wo der zweite Schlüssel abgeblieben war, ließ sich nicht klären. Der Wohnungseigentümer informierte daraufhin die Hausverwaltung. Die befand, aus Sicherheitsgründen müsse die komplette Schließanlage ausgetauscht werden und verlangte vom Vermieter einen Kostenvorschuss von rund 1500 Euro.

Schadensersatz nur bei echtem Schaden

Der Vermieter zahlte nicht, verlangte aber vom ehemaligen Mieter, dass dieser den Betrag an die Eigentümergemeinschaft erstatte. Die alte Schließanlage blieb derweil in Betrieb. Deshalb weigerte sich der Mieter, der Forderung nachzukommen. Solange die Schlösser nicht gewechselt worden seien, sei auch kein Schaden entstanden, argumentierte der Mann vorm Landgericht Heidelberg. Das sah die Sache allerdings anders und verurteilte den Beklagten, zu zahlen. Der verlorene Schlüssel könne missbraucht werden und somit sei die Schließanlage in ihrer Funktion – Unbefugte vom Eindringen zu hindern – beeinträchtigt. Dafür müsse der Ex-Mieter Schadensersatz leisten. Über dessen Verwendung dürfe der Empfänger grundsätzlich frei entscheiden, die Anlage müsse also gar nicht ausgetauscht werden.

Das sah der BGH nun aber anders. Zwar könne die Hausverwaltung die Schlösser wechseln lassen, wenn das aus Sicherheitsgründen nötig sei. Dafür müsse der Mieter dann auch aufkommen, betonten die Richter. Im aktuellen Fall habe aber niemand Geld für eine neue Schließanlage ausgegeben, ein Vermögensschaden liege deshalb gar nicht vor. Der Mieter ist damit aus dem Schneider.     

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