Es gibt Schlüssel, mit denen bekommt man nicht nur die Tür zur eigenen Wohnung auf, sondern auch die zum Haus und zum Keller. Im Alltag sind solche Schließanlagen sehr praktisch. Aber wehe, der Schlüssel geht verloren.

Wenn Mieter ausziehen, müssen sie alle Haus- und Wohnungsschlüssel wieder abgeben, die sie beim Einzug bekommen haben. Wenn ein Schlüssel verloren gegangen ist, muss sich der Vermieter nicht damit zufrieden geben, dass ein Nachschlüssel angefertigt wird. Er kann auch die Kosten für die Erneuerung der Schließanlage verlangen. Und das auch dann, wenn die Schließanlage tatsächlich gar nicht ausgetauscht wird. Das hat das Landgericht Heidelberg entschieden (Az. 5 S 52/12).

Im verhandelten Fall hatte der Mieter für seine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus zwei Hauptschlüssel bekommen. Mit ihnen ließen sich sowohl die Wohnungstür als auch die Haus- und Kellertür öffnen. Beim Auszug gab der Mieter nur einen Schlüssel zurück. Der Vermieter forderte daraufhin knapp 1500 Euro Schadensersatz. Es müssten schließlich sämtliche 24 Zylinder der Schließanlage nebst zugehöriger Schlösser ausgetauscht werden. Ansonsten bestehe Gefahr, dass sich Unbefugte mit dem fehlenden Schlüssel Zugang zu Haus und Keller verschafften.

Kein Sicherheitsrisiko?

Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Die Hausverwaltung habe die Schließanlage nämlich bislang gar nicht ausgetauscht. Das beweise, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft kein Sicherheitsrisiko sehe. Zudem sei die Schließanlage nicht allein durch den Schlüsselverlust in ihrem Wert gemindert, eine abstrakte Schadensberechnung sei daher unzulässig. Der Substanzschaden ließe sich einfach beheben, indem man den Schlüssel nachmachen ließe.

Das Gericht sah das anders und gab dem Vermieter auch in zweiter Instanz Recht: Die Schließanlage sei durchaus in ihrer Funktion beeinträchtigt. Denn zur Funktion gehöre es auch, dass niemand die Schlösser auf- und zusperren kann, der nicht berechtigt im Besitz eines zu ihr gehörenden Schlüssels sei. Die durch den vermissten Schlüssel begründete Missbrauchsgefahr verletze nicht nur das Eigentum an dem Schlüssel selbst, sondern auch das Eigentum an der Schließanlage für das Gesamtgebäude.

Austausch ist Sache der Vermieters

Ob der Vermieter die Anlage tatsächlich zeitnah austauschen lässt, spielt nach Auffassung des Gerichts keine Rolle. Unterlasse er es, dann handle er auf eigenes Risiko. Dann stehe dem Gewinn durch den Schadensersatz der materielle Verlust durch die "Verwirklichung der Missbrauchsgefahr" gegenüber. Gäbe es also tatsächlich Schäden durch Einbrüche oder Vandalismus, dann wäre das Sache des Vermieters und nicht des ehemaligen Mieters.

Gut zu wissen: Ist der Mieter nachweislich nicht schuld daran, dass die Schlüssel abhanden gekommen sind, dann ist er aus dem Schneider. Auch wenn etwas anderes im Mietvertrag steht. Das hat kürzlich das Amtsgericht Spandau klargestellt. In dem Fall waren dem Mieter Schlüssel und Ausweispapiere bei einem Überfall geraubt worden.  Die Kosten für den Austausch der Schließanlage musste der Vermieter tragen.