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Modernisierungen vorm BGH Musterklage gegen Mieterhöhungen scheitert

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Die Immobilienfirma kündigte die Modernisierungen erst kurz vor dem Stichtag an.

(Foto: imago stock&people)

Seit Anfang 2019 dürfen jährlich nur noch acht Prozent der Kosten für Modernisierungen auf Mieter umgelegt werden. Eine Immobilienfirma kündigte entsprechende Maßnahmen kurz vor dem Stichtag an - und erhöht die Mieten drastisch. Zu Recht, wie der BGH befindet.

Der Münchner Mieterverein ist mit einer Musterklage gegen eine Immobilienfirma in letzter Instanz vor dem Bundesgerichtshof (BGH) gescheitert. Es sei nicht rechtsmissbräuchlich, dass das Unternehmen den Mieterinnen und Mietern einer großen Wohnanlage nur wenige Tage vor Inkrafttreten von neuem Recht noch mit weitem Vorlauf Modernisierungen angekündigt habe, urteilten die Karlsruher Richter am Donnerstag. Einen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der Ankündigung der Arbeiten und deren Beginn verlange das Gesetz nicht (Az. VIII ZR 305/19).

Damit können die Mieten im Hohenzollernkarree im beliebten Stadtteil Schwabing deutlich stärker angehoben werden als es heute möglich wäre. Seit Anfang 2019 dürfen jährlich nur noch acht Prozent der Kosten für die Modernisierung auf die Mieter umgelegt werden, nicht mehr elf. Außerdem hat der Gesetzgeber eine Obergrenze eingezogen. Für die Mieter ist das Urteil ein Rückschlag: Das Oberlandesgericht München hatte 2019 in erster Instanz zu ihren Gunsten entschieden. Die Immobilienfirma kündigte die Modernisierungen erst kurz vor dem Stichtag an.

Vermieter muss Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen

Seit dem 1. Januar 2019 dürfen die Mieten bei einer Modernisierung nicht mehr so stark erhöht werden wie früher. Am 27. Dezember 2018 kündigt eine Münchner Immobilienfirma den Mieterinnen und Mietern einer großen Wohnanlage umfangreiche Arbeiten für die kommenden Jahre an. Der örtliche Mieterverein glaubte nicht an einen Zufall - und hatte für die Betroffenen eine Musterklage auf den Weg gebracht.

Was ist überhaupt eine Modernisierung?

Vereinfacht gesagt gehören dazu alle Arbeiten, die dabei helfen, Energie einzusparen. Außerdem zählen laut Gesetz Maßnahmen als Modernisierung, die den "Gebrauchswert der Mietsache" erhöhen oder die "allgemeinen Wohnverhältnisse" auf Dauer verbessern. Nicht dazu gehört die Instandhaltung - also alles, was getan werden muss, damit das Haus oder die Wohnung bewohnbar bleibt. In dem Münchner Fall wollen die Eigentümer unter anderem Balkone anbauen, Fenster und Eingangstüren erneuern und Rollläden und eine Wärmedämmung anbringen.

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Welche Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung?

Der Vermieter muss die Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn ankündigen. In dem Schreiben muss auch schon stehen, um wie viel sich die Miete voraussichtlich erhöhen soll. Die Mieter haben bei einer Modernisierung das Recht, den Mietvertrag außer der Reihe zu kündigen. Außerdem müssen sie die Modernisierung nicht dulden, wenn daraus für sie eine besondere Härte entstehen würde. Ob das so ist, muss aber immer im Einzelfall abgewogen werden. Tatsächlich erhöht werden darf die Miete erst, wenn die Arbeiten beendet sind.

Quelle: ntv.de, awi/dpa

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