Die Verlockung in einer Niedrigzinsphase ist groß, einen höheren Kreditbetrag aufzunehmen, als man sich eigentlich leisten kann. Wer nicht aufpasst, landet bei der Anschlussfinanzierung in der Schuldenfalle.

Mancher Bauherr fragt sich heute, wie Immobilienkäufer es vor 15 Jahren geschafft haben, ein Haus zu finanzieren. Baugeld mit zehnjähriger Zinsbindung hat zu der Zeit 7,9 Prozent pro Jahr gekostet. Eine Familie mit einem Nettomonatseinkommen von 2.500 Euro konnte damals einen Hauskredit über rund 161.000 Euro finanzieren. Bei einem Prozent Tilgung musste sie umgerechnet 1.200 Euro aufbringen. Das entsprach 48 Prozent des Nettoeinkommens. "Das ist eine absolut grenzwertige Belastung des Familienbudgets", so Christopher Manolagas, Betreiber des Verbraucherportals MANO-Dienste. Nach zehn Jahren waren die Schulden erst auf 136.250 Euro gesunken. Die Bauherren von damals hatten das Glück, dass der Zinssatz bei der Anschlussfinanzierung viel niedriger war. Das ermöglichte eine Tilgungsrate von sechs Prozent, ohne die monatliche Rate zu erhöhen.

Inzwischen haben die Immobilien-Kredit-Zinsen ein 30-Jahres-Tief erreicht. Eine Familie mit einem monatlichen Einkommen von 3.100 Euro, könnte eine Hypothek in Höhe von 200.000 Euro aufnehmen. Damit könnte sie jährlich drei Prozent des Darlehens tilgen und müsste dafür monatlich nur 1.120 Euro – gut 36 Prozent des Nettoeinkommens – aufwenden. Die Restschuld läge in zehn Jahren bereits bei 127.000 Euro. "Der Zinsatz für die Anschlussfinanzierung könnte bis auf 7,6 Prozent steigen, ohne dass sich an der Ratenhöhe und den drei Prozent Tilgung etwas ändern müsste", so Manolagas.

Niedrige Zinsen für höhere Tilgung nutzen

Bauherren, die die aktuell niedrigen Zinsen nutzen, um ihre Tilgung zu erhöhen, muss wegen der Anschlussfinanzierung selbst in einer Hochzinsphase nicht bange sein. Wer hingegen den umgekehrten Weg beschreitet, hat weniger Spielraum. Konkret: Bei einer Monatsbelastung von 1.120 Euro könnte mit einem Prozent Tilgung ein Darlehen über 283.000 Euro finanziert werden. Doch die Restschuld läge in zehn Jahren mit 248.725 Euro nur unwesentlich unter der ursprünglichen Kredithöhe. Die bisherige Rate von 1.120 Euro wäre schon dann nicht mehr zu halten, wenn der Folgezins bei einem Prozent Tilgung über 4,40 Prozent steigt.

Für Bauherren gibt es Manolagas zufolge eine einfache Faustregel, damit sie die Monatsrate trotz eventuell steigender Zinsen nicht erhöhen müssen: "Wer sich für eine zehnjährige Zinsbindung entscheidet, sollte mindestens zwei bis drei Prozent Tilgung vereinbaren. Wer sich wegen eines hohen Darlehensbetrages nur ein Prozent Tilgung leisten kann, sollte eine Zinsbindung von 20 Jahren und länger vereinbaren."

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