Ratgeber

Datscha statt Finca Steuern sparen als Besitzer

Von Isabell No

Ostsee statt Adria, Pfälzer Wald statt Provence - Urlaub in Deutschland liegt im Trend. Weil Reisen innerhalb der Landesgrenzen immer populärer werden, steigt auch die Nachfrage nach entsprechenden Ferienimmobilien. Besonders gefragt sind wassernahe Standorte: Das Reetdachhaus an der Küste oder das Landhaus am Voralpensee sind eindeutige Favoriten. Wer in Sylt oder am Starnberger See einsteigen möchte, sollte zumindest ein paar Hunderttausend Euro mitbringen. Billiger sind Häuser an der Mecklenburger Seenplatte, im Schwarzwald oder im Bayrischen Wald zu haben. Auch der Harz erfreut sich zunehmender Beliebtheit, hat Thomas Beyerle, Chefanalyst der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), beobachtet. Hier liegen die Preise meist deutlich unter denen von Auslandsimmobilien. Während die Preise in Osteuropa, etwa Kroatien, deutlich angezogen haben und in Spanien Rekordniveau erreichen, steckt der deutsche Markt für Ferienimmobilien noch in den Startlöchern.

Neben dem Preisvorteil spricht auch die gute Erreichbarkeit für ein Ferienhaus in Deutschland. Bei einer Entfernung von ein oder zwei Stunden sind Wochenendtrips ohne weiteres möglich. Der Spontaneität sind aber Grenzen gesetzt wenn die Immobilie auch vermietet wird. Viele Eigentümer kommen gar nicht um eine Vermietung herum, schließlich trägt sie zur Finanzierung der Immobilie bei. Darüber hinaus kann man auf diese Weise auch noch Steuern sparen: Zweitwohnungssteuer, Anschaffungs- und Unterhaltskosten können für die Vermietungsmonate voll geltend gemacht werden, auch an den Leerstandskosten kann man den Fiskus beteiligen.

Wer kann wie viel absetzen?

Das Finanzamt erkennt Verluste aber nur an, wenn das Ferienhaus auf lange Sicht gewinnbringend vermietet werden soll. Konkreter: über einen Zeitraum von 30 Jahre verteilt sollte ein Einnahmenüberschuss erzielt werden. Ob dieses Ziel tatsächlich erreicht wird, ist im Voraus natürlich schwer zu sagen. Man sollte aber nachweisen können, dass die Immobilie überhaupt vermietet wird. In welchem Umfang Verluste angerechnet werden, hängt vom Verhältnis zwischen Selbst - und Fremdnutzung ab. Am einfachsten ist es, wenn man die eigene Wohnzeit von Vornherein auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt. Beispiel: Der Besitzer verbringt zwei Monate selbst in der Wohnung, die restlichen zehn Monate gelten als Vermietungszeit. Mieter finden sich aber nur für insgesamt vier Monate. Das halbe Jahr, in dem die Wohnung leer steht, kann voll steuerlich geltend gemacht werden.

Die meisten Immobilienbesitzer wünschen sich allerdings mehr Flexibilität. Wenn die Selbstnutzung variiert, wird die Leerstandszeit verursachergemäß aufgeteilt. Beispiel: Für drei Monate ist das Haus selbst bewohnt, einen Monat lang vermietet. Die restlichen acht Monate werden im Verhältnis drei zu eins aufgeteilt. Der Hausbesitzer kann somit Leerstandskosten für zwei Monate geltend machen.

Wer über die eigenen Aufenthalte im Ferienhaus nicht genau Buch führt, hat unter Umständen Schwierigkeiten, die Nutzungszeit zu bestimmen. Dann geht das Finanzamt davon aus, dass die Immobilie genauso oft selbst bewohnt, wie vermietet wurde. Die Leerstandszeiten werden somit im Verhältnis 50:50 aufgeteilt.

Wenn nur vermietet wird

Am einfachsten haben es Hausbesitzer, die nur vermieten möchten, etwa weil sie selbst in der Nähe des Feriendomizils wohnen. Sie können Ausgaben und Verluste des ganzen Jahres als Werbungskosten abziehen - auch wenn die Immobilie zeitweilig leer steht. Selbst wenn der Vermieter dauerhaft rote Zahlen schreibt, kann ihm das Finanzamt nicht Liebhaberei unterstellen, sondern muss von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgehen und die angegebenen Verluste berücksichtigen. Das hat der Bundesfinanzhof im letzten Jahr bestätigt (IX 15/06). Reinen Leerstand fördert der Fiskus aber nicht. Der Besitzer muss also nachweisen, dass die Immobilie tatsächlich vermietet wird. Wenn die ortsübliche Vermietungszeit um 25 Prozent unterschritten wird, ist das nicht mehr der Fall.

Quelle: ntv.de

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