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Wenn die Laufzeit zur Falle wird Tipps für Baufinanzierer

Die Zeiten für Bauherren und Immobilienkäufer sind gut. Während die Zinsen im Keller dümpeln, kann eine eigene Immobilie nicht nur die Lebensqualität, sondern auch einen gewissen Inflationsschutz bieten. Die falsche Finanzierung kann den Immobilienbesitzer aber auch schnell in den Ruin treiben.

Die Zinsen sind im Keller. Wer seine Ersparnisse fest verzinst und sicher anlegen möchte, muss sich mit mickrigen Renditen abgeben. Hinzu kommt die Ungewissheit, ob der Euro auch künftig noch eine stabile Währung sein wird. Laut einer Forsa-Umfrage im Auftrag des Finanzdienstleisters AWD sorgt sich fast die Hälfte der Bundesbürger um die Solidität des Euros. Doch wohin dann mit dem Geld?

Eine Immobilie könnte eine Lösung sein. Von den eigenen vier Wänden träumen viele. Auch wenn das eigene Haus unter Renditegesichtspunkten oft nicht gerade glänzen kann, steigert es bei den meisten Menschen enorm die Lebensqualität. Bei der Wahl eines geeigneten Objekts oder Grundstücks sollte man nicht nur selbst ins Schwärmen geraten, sondern auch der Wiederverkauf sollte ohne große Verluste möglich sein. Hier gehört die Lage mit zu den wichtigsten KO-Kriterien. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, eine gute Infrastruktur mit ausreichend Einkaufsgelegenheiten, Sportstätten, Kindergärten, Schulen und Vereinen und ein gutes Arbeitsumfeld machen eine gute Lage aus.

Nicht von niedrigen Zinsen blenden lassen

Was als Anleger noch zu Kopfzerbrechen geführt hat, lässt Immobilienkreditnehmer frohlocken: ein historisch niedriger Zinssatz. Kunden, die ihre Ersparnisse mit in die Immobilienfinanzierung einbringen, sind Könige. Die besten Konditionen halten die Banken bereit, wenn mindestens 40 Prozent der Immobilie aus Eigenmitteln finanziert wird. Dann locken die Geldhäuser mit effektiven Jahreszinsen unter drei Prozent bei einer Laufzeit von fünf Jahren.

Doch bei einer so kurzfristigen Festlegung ist Vorsicht angebracht: Wer nur eine fünfjährige Zinsbindung vereinbart, gerät schnell in die Schuldenfalle. Keiner kann heute vorhersagen, wie hoch die Zinsen in fünf Jahren sein werden. Wer dann auch noch eine geringe Tilgungsrate vereinbart und bei der Finanzierung bis ans Limit gegangen ist, sitzt auf einer Zeitbombe. Fallen die Zinsen in fünf Jahren auch nur um ein oder zwei Prozent höher aus, kann das schon den Zwangsverkauf und Auszug bedeuten.

Nach zehn Jahren immer kündbar

Aktuell sind die Zinsen für zehn- und fünfzehnjährige Hypotheken dicht beieinander. Daher empfiehlt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung auf die 15-jährige Laufzeit zu setzen. Unabhängig von der ursprünglich vereinbarten Zinsbindung ist ein Immobilienkredit nämlich nach zehn Jahren kündbar, der Kreditnehmer hat also fünf Jahre Zeit, um einen attraktiven Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung abzupassen. Die Zinskurve folgt in der Regel dem fünf bis zehn Jahre dauernden Konjunkturzyklus. Die Chancen, einen optimalen Zeitpunkt für die Umschuldung zu finden, stehen deshalb gut.

Wer ganz auf der sicheren Seite sein möchte, kann aber auch eine noch längere Zinsbindung von 20 Jahren und mehr vereinbaren. Unser Immobilienkreditrechner zeigt, dass auch diese mit nur geringen Aufschlägen von 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten gegenüber der 15-jährigen Laufzeit zu haben ist. Die Banken bieten in diesen Fällen so genannte Volltilgerdarlehen an. Die monatliche Rate wird hierbei exakt so hoch berechnet, dass der Kreditnehmer am Ende der Zinsbindung schuldenfrei ist. Auch diese Vertragsvariante ist nach zehn Jahren kündbar. Grundsätzlich sollte die Tilgungsrate bei niedrigen Zinsen mindestens bei zwei bis drei Prozent des anfänglichen Darlehensbetrages liegen.

Flexibel bleiben

Selbst wenn die Finanzierung optimal erscheint, können sich die Lebensumstände nach Jahren gravierend verändern. Deshalb sollte man beim Darlehensabschluss auf so viel Flexibilität wie möglich setzen. Sondertilgungen und Ratenänderungen sind mittlerweile meist ohne Aufpreis zu haben. Sondertilgungen sind in der Regel auf eine bestimmte Höhe im Kalenderjahr begrenzt. Besonders interessant ist auch die Möglichkeit der Ratenänderung. Wer später mehr zahlen kann als ursprünglich vereinbart, kann die Rate erhöhen. Genauso kann zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit die eigentlich vereinbarte Ratenzahlung nicht mehr möglich sein. Eine Absenkung der monatlichen Belastung ist dann existenziell wichtig. Hier sollte man darauf achten, dass der Spielraum, in dem die Ratenänderungen möglich sind, nach oben und unten möglichst groß ist.

Noch vor dem Kauf oder Bau stellt sich die Frage: "Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?" Hier spielen viele Faktoren eine Rolle: Sind Kinder vorhanden oder geplant? Wie hoch ist das monatlich Einkommen und das Eigenkapital? Wie hoch wäre die Mietersparnis? Welche regelmäßigen monatlichen Ausgaben für Lebensmittel, Kfz, Versicherungen, Mitgliedsbeiträge oder Kreditverpflichtungen gibt es? Um nichts zu vergessen hilft auch unser Eigenheimrechner weiter.

Nebenkosten bei Kauf und Bau

Mit dem Immobilienkauf sind noch zahlreiche weitere Kosten verbunden, die mit eingerechnet werden müssen. Wer eine bestehende Immobilie kauft, muss 3,5 bis 5,0 Prozent Grunderwerbssteuer (je nach Bundesland) zahlen. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie bis zu 7,14 Prozent Maklercourtage, wenn der Kauf über einen Makler abgewickelt wurde. Wer neu baut, zahlt zwar weniger Grunderwerbssteuer, muss aber dafür mit Erschließungskosten für Verkehr, Strom, Gas, Wasser und Abwasser rechnen. Diese Kosten können leicht 20.000 Euro und mehr betragen.

Wer baut, muss außerdem zusätzlich berücksichtigen, dass es mit dem Haus allein nicht getan ist. Eine Zufahrt zum Grundstück muss gebaut, Wege müssen errichtet, eine Terrasse angelegt und der Garten gestaltet werden. Je nach Grundstücksgröße kommen auch hier schnell 10.000 Euro und mehr zusammen, die ebenfalls Teil des Finanzierungsplans sein sollten.

Instandhaltungskosten beachten

Selbst wenn alles fertig ist, fallen weitere Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Immobilie an. Neben den gewöhnlichen Nebenkosten für Wasser, Strom, Gas, Müll und Telefon ist bei Eigentumswohnungen Wohngeld zu zahlen. Das sind die Kosten, die von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind. Dazu gehört auch die Instandhaltungsrücklage. Die Verbraucherzentrale Hamburg kalkuliert bei Neubauten mit 2 bis 2,50 Euro und bei Altbauten mit 2,50 bis 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch Eigenheimbesitzer sollten privat eine Instandhaltungsrücklage bilden.

Darüber hinaus empfehlen die Verbraucherschützer, nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens für die Immobilienfinanzierung einzusetzen und nicht alle Ersparnisse aufzubrauchen. Schließlich müssen auch noch außerplanmäßige Ausgaben finanzierbar sein, wenn beispielsweise das Auto repariert oder die Waschmaschine ausgetauscht werden muss.

Staatliche Fördermöglichkeiten und Risikovorsorge

Über staatliche Fördermöglichkeiten informiert ein Gemeinschaftsprojekt der Verbraucherzentralen und der staatlichen KfW-Bankengruppe auf der Internetseite www.baufoerderer.de. Mit vergünstigten Darlehen wird beispielsweise unterstützt, wer besonders energiesparend baut oder saniert.

Eine Immobilienfinanzierung läuft über einen großen Abschnitt des Lebens. Daher sollte hier auch unbedingt an die Risikoabsicherung der Familie oder des Lebenspartners gedacht werden. Stirbt beispielsweise ein Elternteil bei einem Autounfall, wirft das meist den kompletten Finanzierungsplan über den Haufen. Im schlimmsten Fall müssen die Hinterbliebenen nicht nur mit dem Verlust des Menschen klarkommen, sondern verlieren auch noch die gemeinsam bewohnte Immobilie. Wenn nicht bereits Versicherungsschutz für die Familienangehörigen besteht, ist das der richtige Moment für eine Risikolebensversicherung. Sie sichert die Hinterbliebenen zumindest finanziell ab.



 

Quelle: n-tv.de

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