Wird ein ausgebautes Dachgeschoss ausdrücklich als "Wohnraum" vermietet, zählt es mit der vollen Quadratmeterzahl zur Wohnfläche. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) gilt dies auch dann, wenn es zwar bewohnbar ist, aber nicht in vollem Umfang den öffentlich-rechtlichen Vorschriften beispielsweise zum Brandschutz entspricht.

Das Karlsruher Gericht wies damit die Klage eines Münchner Mieters zurück, der wegen einer angeblich zu groß angegebenen Wohnfläche im Vertrag rund 3400 Euro Miete zurückforderte. Zwar hatte er das Dachgeschoss seines Einfamilienhauses 16 Jahre lang als Wohnraum genutzt. Weil aber der Zugang nach den einschlägigen Brandschutzvorschriften zu klein war, durfte das Dachgeschoss nach seiner Ansicht nicht zur Wohnfläche gezählt werden - weshalb er die Wohnfläche von knapp 130 auf 108 Quadratmeter herunterrechnete.

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Ratgeber 19.05.09

Betriebskosten Das dicke Ende kommt zum Schluss

Dem folgte der BGH in diesem Fall nicht, weil nach den Feststellungen des Landgerichts München I das Dachgeschoss bereits im Mietvertrag einvernehmlich als Wohnfläche deklariert worden sei. Angesichts dieser vertraglichen Vereinbarung könnte der Mieter nur dann Ansprüche geltend machen, wenn die Nutzung der Räume behördlich untersagt wäre. (Az: VIII ZR 275/08 vom 16. September 2009)

Kritik vom Mieterbund

Der Deutsche Mieterbund nannte das Urteil "nicht nachvollziehbar". In den einschlägigen Vorschriften sei vorgegeben, dass Räume, die den Anforderungen des Bauordnungsrechts nicht genügten, bei der Flächenberechnung außen vor bleiben müssten. Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen begrüßte die Entscheidung.

Die Grundsatzfrage, in welchem Umfang ein an sich bewohnbares, aber rechtlichen Vorgaben widersprechendes Dachgeschoss flächenmäßig angerechnet wird, ließ der BGH damit offen. In der Verhandlung Mitte Juli hatte der Senatsvorsitzende Wolfgang Ball angedeutet, als "salomonische Lösung" könne in solchen Fällen eine halbe Anrechnung in Betracht kommen.