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Niedrige Zinsen nicht für alle Wer günstig an Baugeld kommt

Die Hypothekenzinsen sind so niedrig wie nie zuvor. "Baugeld ab 2,6 Prozent" - so oder so ähnlich werben viele Banken um Kunden. Doch auf dem eigenen Kreditvertrag stehen letztlich ganz andere Zinssätze.

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(Foto: Michael Grabscheit, pixelio.de)

Wer jetzt eine Immobilie baut oder kauft, kann sich glücklich schätzen. Die Zinsen für Hypotheken sind auf einem absoluten Tiefpunkt angekommen. "Ob für die Zinsbindungen über fünf, zehn oder 15 Jahre - wir sind jetzt unter dem historischen Zinstief angelangt", fasst Max Herbst von der Finanzberatung FMH zusammen. Das zeigt auch unser Baugeld-Vergleichsrechner.

Bei zehnjähriger Zinsbindung sind Darlehen schon ab einem Effektivzins in Höhe von 3,28 Prozent pro Jahr zu haben, 15-Jährige Hypotheken gibt es ab 3,58 Prozent, 20-jährige Laufzeiten ab 3,87 Prozent. So weit so gut. Doch kommt man tatsächlich zu diesen Zinsensätzen zum Zuge?

Die Baugeld-Experten der Verbraucherzentralen wissen nicht zuletzt aus der täglichen Beratung, dass diese Zinssätze kaum jemand erhält. Die Auflagen der Banken sind so hoch, dass sie nur die wenigsten Kunden erfüllen können. Die unterschiedlichsten Faktoren spielen dabei eine Rolle. Selbst der reiche Doppelverdienerhaushalt erhält nicht zwangsläufig Bestkonditionen, wenn die Darlehenssumme nicht hoch genug ist oder nicht über 50 Prozent Eigenkapital vorhanden sind. Einige Banken sind sogar soweit, dass sie Bestkonditionen nur bei einem Beleihungswert von unter 45 Prozent anbieten. Im Umkehrschluss heißt das, dass rund 60 Prozent Eigenkapital vorhanden sein müssen.

Kinderlose Doppelverdiener gesucht

Gute Chancen auf Bestkonditionen hat also beispielsweise das reiche, gut verdienende, kinderlose Ehepaar in Festanstellung, das ein Haus für 500.000 Euro kauft und lediglich 200.000 Euro von der Bank benötigt. Die junge Familie hingegen, die ein kleines Häuschen in Stadtrandlage oder auf dem Land finanzieren will, wird die Topkonditionen nie bekommen – schon gar nicht, wenn das Haupteinkommen aus selbständiger oder freiberuflicher Tätigkeit kommt.

Das reiche kinderlose Ehepaar, würde 200.000 Euro beim Neubau eines 500.000 Euro teuren Hauses bei 15-jähriger Laufzeit zu einem Effektivzinssatz ab 3,71 Prozent erhalten. Die junge Familie, die sich ein kleines Haus für 200.000 Euro bauen möchte und nur über 50.000 Euro Eigenkapital verfügt, zahlt bei sonst gleichen Rahmenbedingungen mindestens einen Effektivzinssatz von rund vier Prozent.

Nachkommastellen kosten tausende Euro

Meistens geht es zwar nur um Nachkommastellen, doch selbst diese entscheiden im Portemonnaie über mehrere tausend Euro. Ein Beispiel: Erhält Kunde A einen 15-jährigen Kredit über 100.000 Euro zu einem jährlichen Zinssatz in Höhe von 3,5 Prozent während Kunde B dafür 3,75 Prozent zahlen muss, hat Kunde B bereits am Ende der Zinsbindung über 4000 Euro mehr gezahlt. Die Restschuld von Kunde A bei zweiprozentiger Tilgung läge bei 55.696 Euro während Kunde B noch 59.811,74 Euro abzuzahlen hätte.

Diese Beispiele lassen sich allein aus unserem Baugeld-Vergleichsrechner ablesen. Hinzu kommen meistens noch ganz andere Faktoren, die bei der Risikobewertung von den Banken mit einfließen und zur Darlehensentscheidung und dem angebotenen Zinssatz beitragen. Ist die Bank oder Sparkasse grundsätzlich zu einem Hypothekendarlehen bereit, macht sie den Zinssatz vom individuellen Ausfallrisiko abhängig. Dafür werden so genannte risikoadjustierte Kreditbepreisungssysteme eingesetzt, die letztlich zu unsozialen Finanzierungen führen, wie man im obigen Beispiel schon andeutungsweise sehen kann. Doch soziale Faktoren spielen bei der Finanzierung keine Rolle.

Entscheidung nur nach Bonität

Einige Banken und Sparkassen sind inzwischen dazu übergegangen, sich von dieser individuellen Zinsgestaltung zu verabschieden. Sie prüfen zwar sehr genau die Bonität der Kunden, haben sie sich aber im Falle einer Kreditzusage dazu durchgerungen, alle Kunden den am diesen Tag gültigen Zinssatz zu gewähren. Weiterhin spielt bei der Zinsgestaltung auch bei diesen Angeboten eine Rolle, wie hoch  Eigenkapital und der gewünschte Darlehensbetrag des Kunden sind.

Eins ist jedenfalls sicher: Ab Freitag dürfen die Banken und Sparkassen nicht mehr mit Kreditkonditionen werben, die nur einem kleinen Kundenkreis vorbehalten sind. Dann nämlich tritt die neue Verbraucherkreditrichtlinie in Kraft, die Kunden unter anderem vor unseriöser Werbung schützen soll.

Quelle: n-tv.de

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