Wer erstmals einen Immobilienkredit abschließt, weil er ein Haus baut oder eine Eigentumswohnung kauft, schaut in der Regel sehr genau nach einem günstigen Finanzierungsangebot. Ganz anders sieht dies aus, wenn die Zinsbindung zum ersten Mal ausläuft und die Anschlussfinanzierung ansteht.

Grundsätzlich ist – unabhängig von lang vereinbarten Kreditlaufzeiten – ein Immobilienkredit immer nach zehn Jahren kündbar. Ein Anschlusskredit kann dann bei der gleichen oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Wer eine längere Laufzeit als zehn Jahre vereinbart hat, sollte nach zehn Jahre den Markt im Auge behalten, um einen günstigen Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung zu erwischen. In der Regel folgen die Zinsen den Konjunkturphasen. Diese dauern meist zwischen sieben und zehn Jahren. In Zeiten des Aufschwungs ist mit eher höheren Zinsen zu rechnen, wenn die Konjunktur lahmt, ist der Kredit meist günstig zu haben.

Viele scheuen sich, die Bank zu wechseln. Schuld daran ist der Glaube, dass dies sehr aufwändig und teuer sein könnte. Beim Wechsel zu einer anderen Bank gibt es zwei Möglichkeiten: Die vorhandene Grundschuld wird gelöscht und eine neue eingetragen oder die Grundschuld wird von der alten an die neue Bank abgetreten. Ein Beispiel: Wurden ursprünglich 200.000 Euro finanziert und jetzt ist noch eine Anschlussfinanzierung von 100.000 Euro nötig, entstehen durch den Wechsel zu einer anderen Bank Kosten in Höhe von rund 850 Euro bei Löschung und Neueintrag oder rund 450 Euro bei Abtretung der bestehenden Grundschuld. Individuelle Fälle kann man mit unserem Notar- und Grundbuchrechner kalkulieren.

Tausende Euro Ersparnis

Das mag im ersten Moment nicht gerade günstig erscheinen, doch es lohnt sich in den meisten Fällen trotzdem. Bei einer Restschuld in Höhe von 100.000 Euro und einer monatlichen Rate von 500 Euro beträgt die Ersparnis über 5500 Euro bei einer Laufzeit von zehn Jahren, wenn die alte Bank für den Immobilienkredit 4,5 Prozent pro Jahr verlangt, die neue Bank aber nur 4,0 Prozent. Wie hoch Ihr individuelles Sparpotenzial ist, können Sie mit dem Tilgungs- und Effektivzinsrechner vergleichen.

Die Zinsen für Baugeld sind momentan so niedrig wie nie zuvor. Wer sich jetzt beispielsweise 15 Jahre bindet und bereits die Hälfte seiner Immobilie abbezahlt hat, kann mit Effektivzinssätzen ab 3,8 Prozent pro Jahr rechnen. Auch bei 20-jährigen Laufzeiten ist der Zinssatz nur geringfügig höher.

Tilgungsanteil erhöhen

Bei den niedrigen Zinsen ergibt sich bei der Anschlussfinanzierung für die meisten eine geringere Zinsbelastung als zuvor. Diese sollte man nutzen, um bei gleich bleibender Rate den Tilgungsanteil zu erhöhen. Empfehlenswert sind in diesem Zusammenhang auch die Volltilgerdarlehen, die darauf abzielen, innerhalb der Zinsbindung die komplette Darlehenssumme zurückzuzahlen. Viele Banken gewähren hier einen zusätzlichen Zinsrabatt, der in Einzelfällen bis zu 0,5 Prozentpunkte beträgt. Wichtig ist bei der Anschlussfinanzierung auch, dass die Bank die Möglichkeit der Sondertilgung, Ratenänderung und Ratenaussetzung einräumt. Bei den meisten Banken ist dies inzwischen kostenfrei möglich.

Wer der Überzeugung ist, dass die Niedrigzinsphase bald zu Ende ist, kann sich niedrige Zinsen auch mit einem Forward-Darlehen sichern. Bis zu 60 Monate kann man die niedrigen Zinsen auf diese Weise "einfrieren". Ganz umsonst lassen sich die Banken aber nicht auf die Zukunftswette ein. Sie berechnen einen Zinsaufschlag. Nach Berechnungen der FMH-Finanzberatung betragen diese von 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte pro Monat. Das kann das vermeintliche Zinsschnäppchen unerwartet teuer machen. Hierbei ist auch die individuelle Kalkulation wichtig. Momentan sieht es aber ohnehin nicht so aus, als würden sich die Zinsen in den nächsten Monaten gravierend nach oben entwickeln.

Vergleichsrechner - Immobilienkredit