Wer sein Eigenheim modernisieren lässt, kann die Kosten normalerweise nur sehr eingeschränkt von der Steuer absetzen. Eine Ausnahme gibt es, wenn die Sanierung unabwendbar ist. Dann erkennt der Fiskus die Kosten als "außergewöhnliche Belastungen" an. Die Hürden hängen allerdings hoch.

Wenn Vermieter ihr Eigentum modernisieren, können sie das von der Steuer absetzen. Selbstnutzer stehen vorm Fiskus schlechter da. Sie können allenfalls die Handwerkerkosten ohne Material geltend machen und hier auch nur 20 Prozent von maximal 6000 Euro, also insgesamt 1200 Euro. In bestimmten Fällen muss das Finanzamt aber weit höhere Kosten anerkennen. Dann nämlich, wenn es sich um außergewöhnliche Belastungen handelt. Der Bundesfinanzhof hat jetzt in drei Urteilen festgestellt, wann es für Hausbesitzer Steuererleichterungen gibt.

Grundsätzlich entstehen außergewöhnliche Belastungen dann, "wenn einem Steuerpflichtigen zwangsläufig größere Aufwendungen als der überwiegenden Mehrzahl der Steuerpflichtigen gleicher Einkommensverhältnisse, gleicher Vermögensverhältnisse und gleichen Familienstands erwachsen." Bei Gebäudesanierungen ist das in der Regel dann der Fall, wenn damit konkrete Gesundheitsgefahren oder andere unzumutbare Beeinträchtigungen behoben werden.

Nur bei belegbaren Gefahren

In einem der drei Fälle ging es um eine Wohnung, die von Hausschwamm befallen war, der die Statik des gesamten Gebäudes gefährdete. Hier sei die Sanierung unabwendbar und damit eine außergewöhnliche Belastung, fand der Bundesfinanzhof. Der zweite Fall war etwas kniffliger, denn hier war die Immobilie schon beim Kauf mangelhaft: Eine Familie hatte ein Fertighaus aus den 70er Jahren erworben, das mit Schadstoffen wie Asbest und Formaldehyd belastet war. Damals waren diese Stoffe nicht verboten, heute schon. Der Baumangel habe von Beginn an vorgelegen, Sanierungskosten könnten deshalb nicht abgesetzt werden, fand das Finanzamt. Das sah der Bundesfinanzhof allerdings anders. Das Gebäude sei nicht non Beginn an mangelhaft gewesen, sondern erst, als das Verbot in Kraft trat. Der Fall muss jetzt nochmal vor das zuständige Finanzgericht, wo die Käufer auch nachweisen müssen, dass die Sanierungskosten für sie tatsächlich unabwendbar waren und dass sie nicht maßgeblich zur Wertsteigerung beitrugen.

Auch im dritten Prozess ging es um Schadstoffe, genauer um Asbest: Die Klägerin bewohnt ein Reihenhaus, das mit Asbestzement-Wellplatten gedeckt war. Nachdem ihre Nachbarn ihre Dächer erneuert hatten, deckte auch die Nachbarin ihr Haus mit Ziegeln ein. Die Kosten dafür wollte sie von der Steuer absetzen. Schließlich hätten die Wellplatten auf ihrem Dach zerschnitten werden müssen, damit wäre Asbest freigesetzt worden. Ein technisches Gutachten hatte die Frau allerdings nicht anfertigen lassen. Dazu sei sie auch nicht verpflichtet, fand der Bundesfinanzhof. Dennoch seien Beweise nötig, dass die Gesundheitsgefahr tatsächlich unausweichlich sei. Auch dieser Fall muss nochmal vom zuständigen Finanzgericht entschieden werden.

Fazit: Wer Sanierungskosten als außergewöhnliche Belastungen von der Steuer absetzen will, sollte sich im Vorfeld um ein Gutachten kümmern und Beweise sammeln, um Ärger mit dem Finanzamt zu vermeiden. Der Grund für die Sanierung darf aber weder beim Kauf erkennbar gewesen noch selbst verschuldet worden sein. Außerdem muss man prüfen, ob es realisierbare Ersatzansprüche gegen Dritte gibt. Die Aufwertung, die das Gebäude durch die Sanierung erhält, werden "Neu für Alt" angerechnet.

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