GRZ, GFZ und BauNVO: Ein Bebauungsplan ist im Fachchinesisch der Behörden geschrieben, das die wenigsten Bauherren verstehen. Wichtig ist er trotzdem. Denn im Bebauungsplan steht, wie ihr Traumhaus aussehen darf.

Geschossflächenzahl, Gestaltungssatzung und Mischgebiet: Bei diesem Fachchinesisch handelt es sich um Begriffe im Bebauungsplan. Dieser gibt vor, wie man in einem Wohngebiet bauen darf. Und deshalb sollte man ihn sich genau anschauen, bevor man ein Grundstück kauft, weiß Eva Reinh old-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Ohne Informationen über den Bebauungsplan handelt man äußerst leichtfertig." Denn im schlimmsten Fall muss das Traumhaus zurückgebaut werden.

Die Gemeinden haben laut Grundgesetz die Planungshoheit und damit auch die Bauleitplanung. Grundlage für ihre Entscheidungen sind das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO), die bundesweit das Spektrum möglicher örtlicher Bestimmungen vorgeben.

Stadt- oder Gemeinderat dürfen sagen, wie die Fläche genutzt wird. Gibt der Plan vor, dass es sich um ein Gewerbegebiet handelt, ist das Wohnen dort nur sehr eingeschränkt möglich. Umgekehrt kann es in einem Wohngebiet kein störendes Gewerbe wie einen großen Supermarkt geben, erklärt der Hannoveraner Architekt und Städtebauassessor Klaus Scheuer. In Mischgebieten streben die Ortsplaner ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Gewerbe und Wohnplätzen an.

Wie hoch und wie groß?

Im Bebauungsplan steht auch, wie groß das Traumhaus sein darf und wie viele Stockwerke es haben darf. Man spricht hier von einem "Maß der baulichen Nutzung". Wichtig ist die Grundflächenzahl (GRZ). Sie gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks vom Gebäude bedeckt sein dürfen. "Ein GRZ von 0,3 etwa bedeutet, dass 30 Prozent der Grundstücksfläche überbaut werden dürfen", erläutert Scheuer. Garagen, Stellplätze und Zufahrten müssen mit eingerechnet werden. Relevant ist auch die Geschossflächenzahl (GFZ). Sie gibt an, wie viel Fläche insgesamt über alle Stockwerke verteilt sein darf.

Selbst der Standort des Hauses ist geregelt: Es gibt Baugrenzen oder zwingende Baulinien. Erstere legen den Abstand zur Grundstücksgrenze fest. An der Baulinie muss eine der Außenwände stehen. So kann die Verwaltung etwa dafür sorgen, dass in einer Straße alle Häuser auf einer Linie stehen.

Auch Verkehrsflächen oder Gewässer sind eingezeichnet - das betrifft den Bauherrn in der Regel wenig. Aber wenn ein erhaltenswerter Baum auf einem Bauplatz im Plan eingezeichnet ist, darf ihn der Besitzer nicht einfach fällen. Oder die Stadtplaner können vorschreiben, dass er einen Grünstreifen anpflanzt. Dabei kann es sich um einen Grenzstreifen zur Straße oder zu einem Gewerbegebiet handeln.

Auch die Optik zählt 

In einem Text zum Bebauungsplan werden die Ausnahmen geregelt: Zum Beispiel soll es häufig in Mischgebieten keine Tankstellen geben. In "allgemeinen Wohngebieten" dürfen sich im Gegensatz zu "reinen Wohngebieten" auch ein paar Gewerbe ansiedeln, etwa Spielotheken. Sie werden aber gerne ausgeschlossen, erläutert Scheuer.

Außerdem können "örtliche Bauvorschriften" ergänzt sein, die noch detaillierter regeln wie die Gebäude aussehen dürfen. Manche dieser im Beamtendeutsch "Gestaltungssatzung" genannten Vorschriften sehen Höhenbegrenzungen für die "Trauflinie" vor. Darunter versteht man den Punkt, an dem die Außenmauer sich mit dem Dach schneidet. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss und welche Farbe und Materialien die Fassaden und Dächer schmücken dürfen. Auch wie stark das Dach sich neigen soll, kann festgelegt werden.

Den Bebauungsplan kann jeder einsehen, viele Gemeinden bieten die Unterlagen online an. "Meist hilft aber nur der Gang in das Rathaus", sagt VPB-Expertin Reinhold-Postina. Sie rät Bauherren: "Wichtig ist es, sich dort alles gründlich von den Bauplanern erklären zu lassen. Sonst kann man mit seinem Grundstück leicht eine böse Überraschung erleben." Und wer will schon sein neues Traumhaus wieder einreißen?

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