Das perfekte Objekt ist gefunden, die Finanzierung steht und doch ist es in dieser Phase des Immobilienkaufes noch zu früh, um die Korken knallen zu lassen. Welche Fehler angehende Eigenheimbesitzer bei der Baufinanzierung unbedingt vermeiden sollten.

Leider passiert es immer wieder. Der Kaufvertrag über das Haus oder die Wohnung platzt im letzten Moment. Fast-Eigenheimbesitzer und Verkäufer müssen unverrichteter Dinge vom Notar nach Hause gehen.

In den meisten Fällen ist das einfach nur ärgerlich und enttäuschend. Tragisch wird ein solcher Vorfall erst, wenn der Kunde bereits im Vorfeld das Darlehen bei der Bank unterschrieben hat und auch die gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen bereits verstrichen ist. Dann nämlich zahlt man an seinen Geldgeber eine happige Entschädigung, weil er den Kredit nicht wie geplant auszahlen kann - und diese Zahlung ist in den allermeisten Fällen auch rechtens. Das hat sogar der Bundesgerichtshof bereits bestätigt (Az.: V ZR 11/17).

Zehntausende Euro für nichts

Die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung entspricht ihrer Höhe nach der Vorfälligkeitsentschädigung, also jener Strafzahlung, die anfällt, wenn Kunden einen Kredit zu früh kündigen und der Bank deshalb fest eingeplante Zinsen entgehen.

Wie hoch die Summen sein können, zeigt ein aktueller Fall der FMH-Finanzberatung. Hier platzte ein Kaufvertrag über eine Wohnung, für die der Kunde bereits ein Darlehen über 300.000 Euro abgeschlossen hatte. Er musste nun stolze 27.000 Euro an die Bank überweisen. Ursprünglich hatte der Geldgeber sogar 29.500 Euro gefordert - bei genauerem Hinsehen war das aber doch zu viel. Dennoch: Für dieses Geld hätte man sich besser ein neues Auto gekauft oder den einen oder anderen luxuriösen Urlaub gemacht.

Eins nach dem anderen

Wer sich an die folgende Marschroute hält, minimiert das Risiko überflüssiger Entschädigungszahlungen. An erster Stelle steht stets die Suche nach dem passenden Objekt. Ist es gefunden, heißt es, Zinsangebote von zwei bis drei Banken und mindestens einem Vermittler vergleichen, Finanzierungsgespräche führen und sich eine verbindliche Darlehenszusage sichern. Diese Zusage bedeutet allerdings nicht, dass der Kunde den Vertrag auch selbst schon signiert, sondern lediglich, dass der (potenzielle) Finanzierer verbindlich verspricht, das Objekt der Wahl zu den schriftlich niedergelegten Konditionen zu finanzieren.

Mit diesem Dokument in der Tasche können Kunden nun zum Notar, den Kaufvertrag unterschreiben. Geht dort alles klar, kann der Käufer dann – und wirklich erst dann – das Darlehen mit einer eigenhändigen Unterschrift rechtswirksam machen.

Drängelnde Makler und Vermittler arbeiten unseriös

Um es noch einmal ganz klar zu sagen: Kein Kaufinteressent ist verpflichtet, bereits beim Notar mit einem unterschriebenen Darlehensvertrag aufzukreuzen. Insbesondere der Verkäufer kann (und muss) das nicht verlangen: Er ist ausreichend geschützt, weil sich der Käufer durch seine Unterschrift unter den Kaufvertrag der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft, falls er nicht bezahlen kann. Abgesehen davon geht es den Verkäufer auch gar nichts an, ob der Käufer sich für die Bezahlung der Immobilie Geld leihen muss oder den Betrag aus der Portokasse bestreitet.

Vielfach drängen jedoch Makler die Käufer dazu, einen unterzeichneten Darlehensvertrag vorzulegen, damit sie sicher sind, dass sie ihre Courtage erhalten. Seriös ist ein solches Vorgehen allerdings nicht.

Nicht ganz von der Hand zu weisen, ist hingegen die Angst der Käufer, dass sie, wenn sie den Kaufvertrag unterschreiben und dann dringend Geld brauchen, womöglich kein Darlehen mehr bekommen. Um das zu verhindern, ist es so wichtig, im Vorfeld eine verbindliche Zusage einer Bank, eines Versicherers - Aussagen eines Vermittlers reichen nicht - zu haben.

Tipp: Wenn die Zeit drängt, müssen Kunden vor dem Notartermin nicht um den optimalen Zinssatz feilschen. Es reicht, wenn sie sich erst mal eine vernünftige Finanzierung zusagen lassen. Das Feilschen und Optimieren kann auch nach dem Notartermin erfolgen, denn zwischen dem Notartermin und der Kaufpreiszahlung vergehen meist zwischen drei und sechs Wochen, die man nutzen kann, um den vorliegenden Vertrag zu optimieren oder einen neuen Darlehensvertrag zu unterschreiben. Wichtig: Wer sich für eine neue Darlehensanfrage nach dem Notartermin entscheidet, muss zwingend darauf achten, dass der neue Geldgeber auch den Termin für die Auszahlung einhalten kann.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.