"Die niedrigen Zinsen für Immobilienkredite jetzt sichern", ist der Slogan, mit dem Banken und Kreditberater werben. Möglich machen dies Forward-Darlehen. Im schlimmsten Fall kosten diese aber unnötig viel Geld.

Mit Forward-Darlehen fahren Bauherren nur in jenen Phasen gut, in denen die Zinsen im Vergleich zu den Vorjahren deutlich niedriger sind. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung der FMH-Finanzberatung mit Zinsdaten, die bis 2002 zurückreichen.

"Der Abschluss eines Forward-Darlehens hätte sich bei einer Vorlaufzeit von einem Jahr nur in 25 Prozent der Fälle gelohnt. Bei längeren Vorlaufzeiten sehen die Ergebnisse sogar noch schlechter aus", resümiert FMH-Inhaber Max Herbst. So wäre es bei einer Vorlaufzeit von 24 beziehungsweise 36 Monaten nur in maximal 17 Prozent der Fälle besser gewesen, ein Forward-Darlehen abzuschließen.

Extrembeispiel aus 2002

Besonders deutlich machte sich das im Geldbeutel jener Bauherren bemerkbar, die 2002 ein 36-monatiges Forward-Darlehen für zehn Jahre fest abgeschlossen haben. Sie hätten die Anschlussfinanzierung im Jahr 2005 im Schnitt um drei Prozentpunkte billiger bekommen, wenn sie kein verbindliches Forward-Darlehen vereinbart hätten. Die finanziellen Konsequenzen: "Bei einem Darlehen von 100.000 Euro gaben diese Eigenheimbesitzer über die zehn Jahre hinweg rund 30.000 Euro mehr aus als nötig", so Herbst. Auch Forward-Darlehensnehmer mit kürzeren Laufzeiten mussten unnötige Mehrausgaben tragen: Bei zwölf Monaten Vorlaufzeit war im ungünstigsten Fall ein um 1,77 Prozent höherer Darlehenszins zu zahlen, bei 24 Monaten Vorlauf waren es maximal 1,84 Prozent.

Einen Gewinn brachten die Forward-Darlehen nur im Jahr 2005, als die Zinsen sehr niedrig waren. "Im besten Fall – Vertragsabschluss im November 2005 und Ablösetermin zwei Jahre später – ließ sich ein Baukredit über 100.000 Euro bei einer Zinsbindung von zehn Jahren dank Forward-Darlehen rund 4.500 Euro günstiger finanzieren", rechnet Herbst vor. Das Fazit der FMH-Studie: Forward-Darlehen lohnen sich nur, wenn die Zinsen derart niedrig sind, dass eine Erhöhung in naher Zukunft sehr wahrscheinlich ist.

Zinstrend momentan unklar

Ob die Zinsen für Immobilienkredite in den nächsten Jahren steigen werden, ist unter Experten umstritten. Herbst rät daher, den Abschluss eines Forward-Darlehens zu planen und Gespräche zu führen, aber noch keinen Forward-Vertrag zu unterschreiben. Der Grund: Je länger sich der Abschluss hinauszögert, desto niedriger ist der Forward-Aufschlag. Allerdings sollte man auch darauf achten, den Zug nicht zu verpassen.

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