Grundstückseigentümer sind verpflichtet, bis 31. Oktober 2022 eine Grundsteuererklärung einzureichen. Lesen Sie hier, wie es danach weitergeht, wie sich die Grundsteuer in Zukunft berechnet und welche Konsequenzen drohen, wenn keine Grundsteuererklärung abgegeben wird.

Nach dem ersten Ansturm, der Anfang Juli die Steuer-Plattform Elster in die Knie gezwungen hatte, ist die Abgabe der Grundsteuererklärung nun in vollem Gange und die Eigentümer der insgesamt rund 36 Millionen Wohnhäuser, Grundstücke und Nicht-Wohngebäude in Deutschland müssen beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte einreichen.

Grundsätzliches: Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

Verpflichtet zur Abgabe der Grundsteuererklärung ist der Eigentümer des Grundstücks. Dabei spielt es keine Rolle, wie das Grundstück genutzt wird oder ob es bebaut ist. Ist das Haus oder die Wohnung vermietet, bleibt also trotzdem der Eigentümer abgabepflichtig. Der Mieter hat mit der Grundsteuererklärung selbst nichts zu tun.

Gibt es mehrere Eigentümer, zum Beispiel wenn Ehegatten ein Haus gemeinsam gehört, genügt es, wenn einer der Miteigentümer die Erklärung abgibt. In der Erklärung müssen die anderen Miteigentümer jedoch genannt sein. Ist ein Grundstück wiederum mit einem Erbbaurecht belastet, besteht die Abgabepflicht ausnahmsweise für den Erbbauberechtigten. Der Erbbauverpflichtete, also der Grundstückseigentümer, muss jedoch bei der Erklärung mitwirken.

Aufgepasst - Abgabepflicht gilt auch bei Eigentümerwechsel nach dem 1. Januar 2022

Wer sein Haus nach dem 1. Januar 2022 verkauft hat oder verkaufen wird, bleibt trotzdem für die Abgabe der Grundsteuererklärung verantwortlich. Denn es zählen die Eigentumsverhältnisse zum Stichtag 1. Januar 2022. Was danach passiert, ist für die Abgabepflicht erst einmal irrelevant.

Der neue Eigentümer muss also grundsätzlich keine Grundsteuererklärung abgeben, auch muss er sonst nichts veranlassen. Das Finanzamt wird von sich aus tätig, von einem Verkauf erfährt es aufgrund der Meldung durch den Notar.

Etwas anderes gilt, wenn der Grundstückseigentümer stirbt, bevor er die Grundsteuererklärung abgeben konnte. In diesem Fall sind der oder die Erben zur Abgabe verpflichtet.

Wie geht es nach der Abgabe der Grundsteuererklärung weiter?

Das Finanzamt berechnet anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung den Grundsteuerwert und teilt ihn dem Eigentümer per Bescheid mit.

Einen weiteren Bescheid erhalten Eigentümer vom Finanzamt über den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird aus dem Grundsteuerwert und der Steuermesszahl ermittelt. Den Grundsteuermessbetrag meldet das Finanzamt auch an die Gemeinde, in der das Grundstück liegt. Diese benötigt den Grundsteuermessbetrag für die Berechnung der zu zahlenden Grundsteuer.

Aus diesen Prozessen ergeben sich einige Bescheide, die Eigentümer in den nächsten ein bis zwei Jahren erhalten: Zunächst verschickt das Finanzamt, voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023, den Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwertes (Grundsteuerwertbescheid). Ebenfalls voraussichtlich ab Herbst 2022 bis in das Jahr 2023 folgt dann der Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags (Grundsteuermessbetragsbescheid). Und schließlich, voraussichtlich im Laufe des Jahres 2024, nach Festlegung der neuen Hebesätze, verschicken die Gemeinden die neuen Grundsteuerbescheide.

Ab wann wird die neu berechnete Grundsteuer fällig?

Ab 2025 müssen Immobilieneigentümer dann die neu berechnete Grundsteuer bezahlen. Die Grundsteuerwerte sollen in Zukunft alle sieben Jahre neu festgesetzt werden. Dabei stellt das Finanzamt zu diesen Hauptfeststellungszeitpunkten jeweils auf den Wert zum Jahresanfang ab.

Das neue Bewertungsverfahren ist so konzipiert, dass neue Grundsteuerwerte möglichst automatisiert ermittelt werden können. Nur bei einer Änderung der Nutzung, bei Anbauten oder Umbauten und bei Änderungen der Eigentumsverhältnisse werden auch künftig umfangreichere Angaben benötigt.

Trotz dieser Pläne zum neuen Bewertungsverfahren kann es vor Ablauf der sieben Jahre erforderlich sein, eine Bewertung durchzuführen. Das gilt zum Beispiel, wenn sich der Wert des Grundstücks um mehr als 50.000 Euro geändert hat, es einen Eigentümerwechsel gab, oder ein Fehler in der letzten Feststellung korrigiert werden muss.

Es geht ans Eingemachte: Wie wird die Grundsteuer künftig berechnet?

Die Berechnung der Grundsteuer erfolgt grundsätzlich in drei Schritten:

Schritt 1: Ermittlung des Grundsteuerwertes.

Schritt 2: Anwendung der Steuermesszahl auf den Grundsteuerwert und Berechnung des Steuermessbetrags. Die Steuermesszahl ist gesetzlich festgelegt und hängt davon ab, ob und wie das Grundstück bebaut ist und zu welchem Zweck es genutzt wird. Das Finanzamt berechnet den Steuermessbetrag und teilt ihn dem Eigentümer des Grundstücks mit. Gleichzeitig informiert das Finanzamt die Gemeinde über die Höhe des Steuermessbetrags. Denn die Gemeinde braucht den Steuermessbetrag für die weitere Berechnung der Grundsteuer.

Schritt 3: Anwendung des Hebesatzes auf den Steuermessbetrag und Berechnung der Grundsteuer. Die Höhe des Hebesatzes ist nicht gesetzlich vorgegeben, jede Gemeinde darf den Hebesatz für ihr Gebiet individuell festlegen. Die derzeit geltenden Hebesätze passen die Gemeinden für die neu berechnete Grundsteuer ab 2025 noch an. Die Berechnung erfolgt also nach der Formel: Grundsteuerwert × Steuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuer

Bundesmodell und Ländermodelle unterscheiden sich vor allem bei Schritt 1 der Berechnung, also bei der Ermittlung des Grundsteuerwertes. Grundsätzlich gilt deshalb das dreistufige Berechnungsverfahren auch in den Bundesländern mit eigenem Modell - mit kleinen Abweichungen im Detail.

Was passiert, wenn keine Grundsteuererklärung abgegeben wird?

Zunächst wird das Finanzamt die Abgabe der Grundsteuererklärung anmahnen und dabei die "Strafe" androhen. Spätestens jetzt sollte man tätig werden und die Grundsteuererklärung abgeben.

Wer die Grundsteuererklärung dann immer noch nicht abgibt, riskiert ein Zwangsgeld von bis zu 25.000 Euro. Außerdem darf das Finanzamt die Besteuerungsgrundlagen schätzen, wenn keine Grundsteuererklärung eingereicht wird: Es schätzt dann zum Beispiel die Wohnfläche oder die Anzahl der Garagenplätze - wobei die Schätzung sicher nicht zu Gunsten des Eigentümers ausfällt.

Eigentlich ist das Finanzamt auch dazu verpflichtet, einen Verspätungszuschlag festzusetzen, wenn die Erklärung nicht oder verspätet eingeht. Im Rahmen der ersten Hauptfeststellung zum Stichtag 1. Januar 2022 entfällt ausnahmsweise die verpflichtende Festsetzung des Verspätungszuschlags.

Erfüllt der Grundstückseigentümer seine Abgabepflicht nicht, darf das Finanzamt aber nach eigenem Ermessen einen Verspätungszuschlag festsetzen. Die Höhe des Verspätungszuschlags hängt dann von der Dauer der Fristüberschreitung ab.

Maike Backhaus ist Steuerexpertin des Portals Steuertipps.de von Wolters Kluwer.

(Dieser Artikel wurde am Sonntag, 07. August 2022 erstmals veröffentlicht.)