Für den Traum von den eigenen vier Wänden gehen viele Menschen an ihre Ersparnisse und nehmen zusätzlich einen Kredit auf. Die Banken haben verschiedene Finanzierungsmodelle, nicht jedes eignet sich aber für jeden gleichermaßen.

"Die Belastung eines Immobilienkredits sollte möglichst flexibel sein", sagt Max Herbst von der unabhängigen Finanzberatung FMH. Das heißt: Auf der einen Seite ist Zinssicherheit wichtig, also eine lange Zinsbindung von zehn bis 15 Jahren. Auf der anderen Seite sollten Bauherren ihre Tilgungsrate flexibel gestalten können.

Als Hypothekendarlehen oder Annuitätendarlehen werden landläufig alle Darlehen bezeichnet, die grundbuchlich gesichert sind. "Das heißt, der Kredit ist durch die Immobilie abgesichert", erklärt Tanja Beller vom Bundesverband deutscher Banken in Berlin. Die Ratenhöhe bleibt während der Sollzinsbindung unverändert - zum Beispiel bei 900 Euro. Mit der Rate werden zum einen die Zinsen beglichen (Zinsanteil), zum anderen die aufgenommenen Schulden zurückgezahlt (Tilgungsanteil).

Höhere Tilgung bei niedrigen Zinssätzen

"Jede Tilgungsrate verringert die Schulden, und das hat eine sinkende Zinsbelastung zur Folge", erläutert Andrea Heyer von der Verbraucherzentrale Sachsen. "In der Umkehr steigt im Laufe der Zeit der Tilgungsanteil." In den ersten Jahren wird also nur recht wenig getilgt, während in der letzen Phase fast der gesamte Zahlbetrag in den Schuldenabbau fließt.

Hypothekendarlehen mit festem Zinssatz werden nach Worten von Finanzberater Herbst von 80 bis 90 Prozent aller Bauherren aufgenommen. Von Vorteil sei die Zinssicherheit - teilweise für die nächsten 20 Jahre. "Man weiß für eine lange Zeit, wie viel Zinsen man monatlich aufbringen muss und kann diesen Betrag in der persönlichen Finanzplanung berücksichtigen", ergänzt Beller.

Vergleichsrechner - Immobilienkredit

Der Nachteil: "Paradoxerweise, je niedriger der Zins, desto länger ist die Rückzahlungszeit, weil der monatlich ersparte, geringe Zinsanteil in den ersten Jahren den Tilgungsanteil nur unwesentlich erhöht", warnt Herbst. Dadurch baut sich die Restschuld sehr langsam ab, was zu teuren Anschlussfinanzierungen führen könne. Niedrigzinsphasen sollten nach Heyers Worten also nicht für niedrige Kreditraten, sondern für einen hohen Tilgungssatz genutzt werden.

Bausparvertrag ermöglicht günstiges Darlehen

Viele Menschen schließen bereits in jungen Jahren einen Bausparvertrag ab. "Er sichert dem Sparer ein zinsgünstiges und zinsfestes Bauspardarlehen über die gesamte Laufzeit", erklärt Beller. Der Bausparer zahlt mehrere Jahre lang regelmäßige Raten, bis er ein Mindestguthaben angespart hat. "Von einer Bauspar-Sofortfinanzierung - Sparen auf Kredit - sollte jedoch Abstand genommen werden, da diese in der Regel intransparent und teuer ist", sagt Heyer.

Laut Herbst hat ein Bausparvertrag nur Sinn als "Vornewegsparen". Wer sofort Geld braucht, um ein Eigenheim zu finanzieren, sollte lieber die Finger davon lassen. Wenn man eine gleiche monatliche Rate unterstellt, sei ein normales Bankdarlehen besser als fast jedes Bankdarlehen, bei dem zusätzlich ein Bausparvertrag bespart werden muss.

Darlehen mit Fonds-Sparen birgt hohes Risiko

Bei dieser Finanzierungsmöglichkeit wird statt der Tilgung ein Fonds bespart. "Bei einer solchen Kombination wird das Darlehen nicht getilgt, sondern der Bauherr zahlt nur die Darlehenszinsen und überweist den Tilgungsanteil in einen Fondssparplan", erläutert Herbst. Damit verbunden sei die Hoffnung, dass die Beitragsrendite der Fondsanteile während der Finanzierungszeit höher ist als die jeweils zu zahlenden Zinsen.

Das birgt aber Risiken. Das Geld aus der Fondsanlage könnte am Ende nicht reichen, um das Darlehen zu tilgen, warnt Verbraucherschützerin Heyer. "Im schlechtesten Fall muss der Darlehensnehmer zusätzliches Geld in die Tilgung stecken, um damit Verluste des Fonds auszugleichen, oder er braucht länger für die Rückführung seines Darlehens", fasst Herbst zusammen.