Das Haus ist verkauft, das Geld auf dem Konto. Alles gut also? Nicht immer. Denn unter bestimmten Umständen kann es noch im Nachhinein für den Verkäufer teuer werden.

Verkäufer eines Altbaus können noch nach Erhalt des Kaufpreises unangenehm überrascht werden, etwa wenn eine nachträgliche Mängelbeseitigung gefordert wird. Wer eine Immobilie verkauft, sollte daher die Gewährleistung im Vertrag ausschließen.

Mit dem Ausschluss dieser Gewährleistung schützt sich der Verkäufer vor den Sanierungskosten zur Beseitigung von später erkannten Mängeln. Steffen Breßler, Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz, rät auch, diesen Ausschluss nicht zur Verhandlung zu stellen und möglichst keine Garantien zu geben.

Denn nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie grundsätzlich die Kosten der Sanierung in voller Höhe zahlen - es sei denn, diese sind unverhältnismäßig. Diese Grenze ist für die Richter zum Beispiel erreicht, wenn die Kosten mehr als doppelt so hoch sind wie die Wertminderung der Immobilie aufgrund des Mangels oder wenn die Reparatur mehr kostet als das Haus im mangelfreien Zustand wert wäre (Az. V ZR 275/12).

Der Verkäufer sollte deshalb auch alle sogenannten offenbarungspflichtige Mängel dem Interessenten nennen, am besten schriftlich. Das können zum Beispiel Bauteile mit Asbest sein, ein Befall mit Hausschwamm oder die Gefahr von Überflutung. Selbst von einer mehrere Jahre zurückliegende Schwammsanierung muss der Käufer erfahren. Der Verkäufer muss außerdem Fragen des potenziellen Käufers nach Schäden oder Umbauten richtig und vollständig beantworten.

Sind ihm diese Mängel bekannt, entfallen seine Gewährleistungsrechte dafür - allerdings müsste der Verkäufer zu einem späteren Zeitpunkt vor Gericht nachweisen können, dass er die Information weitergegeben habe. Breßler rät daher, die bekannten Mängel in der notariellen Kaufvertragsurkunde zu erwähnen.

Hauskäufer haben nach der Übergabe drei Jahre lang die Möglichkeit, Mängel zu reklamieren. Bei einem Hausbau läuft die Gewährleistungsfrist fünf Jahre lang.