Gerade erst hat die EZB die Leitzinsen um 0,25 auf nunmehr 4,25 Prozentpunkte gesenkt. Das sollte Kredite eigentlich günstiger machen. Bei der Immobilienfinanzierung sieht die Sache aber anders aus.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat auf die gesunkenen Inflationsraten im Euroraum reagiert und den Leitzins, zu dem sich Geschäftsbanken Geld bei ihr besorgen können, im Euroraum um 0,25 Prozent auf nun 4,25 gesenkt. Was eigentlich auch positive Auswirkungen auf die Immobilienkredite haben sollte.

Diese haben sich seit Anfang 2022 bereits mehr als vervierfacht. Doch laut Check24 befinden sich die Bauzinsen schon seit Beginn des Jahres im Aufwärtstrend: Mitte Januar lag der günstigste Zins für eine zehnjährige Sollzinsbindung bei 2,93 Prozent, aktuell liegt er bei 3,11 Prozent.

Der durchschnittliche Sollzins p. a. liegt demnach derzeit bei 3,51 Prozent und damit 0,37 Prozentpunkte höher als im Januar. Bei einer Baufinanzierung in Höhe von 400.000 Euro und einem anfänglichen Tilgungssatz von drei Prozent entstehen damit nach Ablauf einer Sollzinsbindung von zehn Jahren 117.308 Euro an Zinskosten. Bei einem Durchschnittszins von 3,14 Prozent im Januar waren es 105.202 Euro an Zinskosten - 12.106 Euro weniger.

"Die Zinssenkung der EZB war von den Banken Anfang des Jahres bereits eingepreist", sagt Ingo Foitzik, Geschäftsführer Baufinanzierung bei Check24. "Ging man im Januar noch von fünf bis sechs Leitzinssenkungen in diesem Jahr aus, rechnen die Banken aufgrund der immer noch zu hohen Inflation mittlerweile nur noch mit ein bis zwei weiteren Senkungen für 2024. Deshalb sind die Bauzinsen seit Jahresstart in Summe wieder gestiegen."

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Dabei beeinflusst die EZB-Entscheidung die Bauzinsen nur indirekt. Wichtigster Indikator sind die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen. Denn sie bestimmen maßgeblich die Renditen für Pfandbriefe, die wiederum von Banken für die Refinanzierung von Immobilienkrediten genutzt werden.

Besser auf die Inflationsrate schauen

Die FMH-Finanzberatung hatte bereits vor der Zinssenkung vermutet, dass Kreditnehmer in näherer Zukunft nicht weniger für ihre Baufinanzierung bezahlen müssen. Denn wer wissen möchte, wie sich die Bauzinsen entwickeln, sollte nicht auf den Leitzins schauen, sondern auf die Inflationsrate. Die ist im letzten Monat nicht gefallen - und ob sie im Juni fällt, ist ebenfalls nicht sicher. Es ist die Pflicht der EZB, für eine stabile Währung zu sorgen. Wenn der Leitzins gesenkt wird, obwohl die Inflationsrate diese Entscheidung eigentlich nicht rechtfertigt, sagen sich Investoren: Deutsche Bundesanleihe ja, aber nur zu höheren Zinsen, wenn die EZB nicht für eine fallende Inflation sorgt. Eine Leitzinssenkung ist dafür bekanntlich kein geeignetes Mittel. Steigt die Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe, weil Investoren höhere Zinsen fordern, steigen auch die Pfandbriefrenditen - und damit am Ende auch die Bauzinsen.

Wer vor der Entscheidung für eine längere oder kürzere Zinsbindung steht, sollte sich überlegen, welche Zinsentwicklung er erwartet. Geht man davon aus, dass die Zinsen in fünf Jahren deutlich niedriger sein werden als heute, empfiehlt sich eine kurze Laufzeit. Geht man hingegen davon aus, dass sich die Zinsen eher nach oben bewegen, wäre eine langfristige Absicherung von 20 Jahren sinnvoll. Sicherheit kostet Geld, schafft aber langfristige Gewissheit über die eigene Belastung.

Baugeldzinsen im Vergleich