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Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers.
Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers.(Foto: picture alliance / dpa)
Mittwoch, 29. November 2017

Tenhagens Tipps: Wann beim Hausverkauf Steuern anfallen

Es ist kein Geheimnis, dass die Preise für Häuser und Wohnungen mancherorts nur eine Richtung kennen: steil nach oben. Wer jetzt aber meint, deshalb sein Eigentum durch einen Verkauf zu versilbern, sollte einiges beachten, wie Finanztip-Chef Tenhagen weiß.

Es ist kein Geheimnis, dass die Preise für Häuser und Wohnungen mancherorts in den letzten Jahren nur eine Richtung kennen: steil nach oben. Wer jetzt aber meint, deshalb sein Eigentum durch einen Verkauf zu versilbern, sollte einiges beachten, wie Finanztip-Chef Tenhagen weiß.

n-tv.de: Nicht die schlechteste Zeit, um seine Immobilie zu verhökern, oder?

Hermann-Josef Tenhagen: Nein, das sind ausgesprochen gute Zeiten, um seine Immobilie zu verkaufen. Wenn man das Geld denn gerade braucht. Denn die Preise sind ja in vielen Teilen des Landes deutlich gestiegen. Wenn jetzt verkauft wird, sind zum Teil sehr hohe Preise zu erzielen.

Wichtig ist aber, dass man eine Idee hat, was mit dem Geld passieren soll. Wenn das Geld aus dem Verkauf nur auf dem Konto landet, besteht wieder das Problem, dass es sich hier ja nicht wirklich vermehrt.

Es gibt aber eine Spekulationsfrist für den Immobilienverkauf. Wann müssen den Steuern auf den Erlös gezahlt werden?

Die werden fällig, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft und dabei ein Gewinn erzielt wird. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Dabei ist es aber gar nicht so einfach, Spekulationsgewinne zu erzielen. Allein beim Kauf fallen ja schon 15 Prozent Nebenkosten an. Ist eine Baufinanzierung vorhanden,  muss die Vorfälligkeitsentschädigung für den Kredit gezahlt werden.

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.
Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Wer sein Haus oder Wohnung mit einer Riester-Förderung bezahlt hat, muss aber noch etwas anderes beachten. Denn die darf ja nur für selbstgenutztes Wohneigentum genutzt werden. Wer jetzt also in eine andere Stadt umzieht und deshalb erstmal zur Miete wohnt, sich aber nach einem neuen Eigentumsobjekt umsieht, kann den Erlös aus dem Verkauf erst einmal für einige Zeit auf seinem Konto parken, um bei einem erneuten Kauf das geförderte Geld wieder einzusetzen. Für die Versteuerung dieser Altersvorsorge hat sich der Gesetzgeber das Wohnförderkonto ausgedacht. Ab dem Renteneintritt müssen Sie den auf dem Wohnförderkonto angesammelten Betrag versteuern. Dazu haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder Sie bezahlen die gesamte Steuerschuld auf einmal und erhalten 30 Prozent Nachlass. Oder Sie versteuern bis zu Ihrem 85. Lebensjahr jährlich einen Teil des angesammelten Betrags.

Was ist bei Selbstnutzung?

Dann kann ein möglicher Gewinn unter Umständen schon vor Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei sein. Nämlich dann, wenn die Immobilie zwischen der Anschaffung und dem Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dies muss aber im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren erfolgt sein. Eigentümer müssen ihre Immobilie also bis zur Veräußerung selbst bewohnen. Gleiches gilt übrigens für selbst genutzte Ferienimmobilien.

Stand die Immobilie hingegen leer, beispielsweise weil sich zunächst kein Käufer finden ließ, muss das Haus oder die Wohnung im Jahr der Beendigung der Nutzung und den beiden vorangegangenen Jahren genutzt worden sein, um das Kriterium der Selbstnutzung zu erfüllen.

Und wenn beispielsweise ein Ehepartner wegen einer Trennung auszieht?

Wenn die Immobilie zum Beispiel nur dem Ehegatten gehört, der nach der Trennung auszieht, ist die Selbstnutzung nicht mehr erfüllt. Gehört die Immobilie beiden Ehegatten und einer zieht wegen der Trennung aus, erfüllt nur der im Haus verbleibende Ehegatte die Voraussetzungen der Selbstnutzung. Für den anderen Ehegatten kann dann beim späteren Verkauf entsprechend seinem Anteil ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen. Dazu muss das Objekt nicht zwingend an Dritte veräußert werden, sondern es ist ausreichend, wenn der entsprechende Anteil an den im Haus verbliebenen Ehegatten übertragen wird.

Was gilt bei geerbten Immobilien?

Nutzt der überlebende Ehegatte das geerbte Familienwohnheim zehn Jahre lang selbst, dann muss er darauf keine Erbschaftsteuer zahlen. Er darf in dieser Zeit die Immobilie also nicht vermieten. Diese Zehnjahresfrist gilt auch für Kinder. Hier gilt noch zusätzlich, dass das Haus oder Wohnung maximal 200 Quadratmeter groß sein darf.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Axel Witte

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Quelle: n-tv.de