Teure Kredite und hohe Baukosten machen Bauherren, Käufern und Modernisierern derzeit das Leben schwer. Dennoch kann das Projekt Eigenheim gelingen. Wichtig ist es allerdings, bei der Finanzierung nicht nur auf die Zinsen zu achten, raten die Experten der FMH-Finanzberatung.

Zehn Zinserhöhungen in 16 Monaten: Diese Strategie der Europäischen Zentralbank hat den Immobilienmarkt in Deutschland dramatisch einbrechen lassen - und mit ihm die Nachfrage nach Baufinanzierungen. Laut FMH-Datenbank liegen die Zinsen für 400.000 Euro (80 Prozent Beleihung) bei einer Zinsbindung von zehn Jahren bei durchschnittlich 4,16 Prozent. Zum Vergleich: Im November 2021 konnten Kunden im Mittel noch für 1,15 Prozent finanzieren.

Wer sich trotz hoher Zinsen (und nach wie vor stolzer Immobilienpreise) dennoch an das Projekt Eigenheim heranwagt, muss deshalb besonders penibel kalkulieren - und bei der Wahl des richtigen Kredites nicht nur auf die Zinsen achten, sondern auch die Tilgungskonditionen an die eigenen Bedürfnisse anpassen, so FMH.

Was nicht (mehr) passt, wird passend gemacht

Elementar in Zeiten hoher Zinsen ist es zunächst, die monatliche Belastung überschaubar zu halten. Das bedeutet zwar, dass die Restschuld eher langsam schmilzt. Dieser Umstand ist aber zu verkraften, wenn der Kredit flexible Tilgungsoptionen zulässt, mit denen Kunden auf Veränderungen ihrer finanziellen Lage reagieren können.

Im Auftrag von ntv hat die FMH-Finanzberatung deshalb ermittelt, welche Banken ihren Kunden derzeit die anpassungsfähigsten Kreditverträge anbieten. Dabei achteten die Frankfurter Experten auf die folgenden Faktoren:

Großzügige Vorlaufzeit. Baudarlehen kosten nicht erst Geld, wenn sie ausgezahlt sind, sondern oft auch schon davor. Dieser sogenannte Bereitstellungszins kann schnell zur Belastung werden, wenn sich der Bau verzögert und Kunden neben der regulären Miete auch noch Zinsen für ein nicht abgerufenes Darlehen zahlen müssen. Eine möglichst lange Vorlaufzeit ohne Bereitstellungszinsen ist daher gerade für Bauherren und Modernisierer von größter Wichtigkeit.

Sondertilgungsoptionen. Je höher die Zinsen, desto wichtiger ist die Option, neben den monatlichen Ratenzahlungen auch Sondertilgungen vornehmen zu können. Zwar können Kunden auch bei langfristigen Zinsbindungen nach zehn Jahren vorzeitig kündigen und ihr Darlehen - ohne Mehrkosten - ganz oder teilweise zurückzahlen. So will es §489 BGB. Wer allerdings in den ersten Jahren der Laufzeit mit zusätzlichen Einnahmen rechnen darf - etwa durch eine Erbschaft oder eine anstehende Beförderung - der sollte auf jeden Fall Sondertilgungen einplanen.

Tilgungsveränderung. Noch wichtiger als die Möglichkeit von Sondertilgungen ist es, sich eine grundsätzliche Tilgungsveränderung vorzubehalten. Und zwar in beide Richtungen. So lässt sich die monatliche Rate in guten Zeiten anheben - und in schlechten reduzieren.

Wichtig: Kundenfreundliche Banken sollten für die schiere Möglichkeit solcher Veränderungen keinen Zinsaufschlag verlangen. Besser ist ein Entgelt für tatsächlich vollzogene Änderungen.

Das sind die besten flexiblen Baudarlehen

Sieger bei den bundesweiten Instituten sind: Die DEVK - die Versicherung ist besonders gut bei den Bereitstellungszinsen und der Sondertilgung. Die Signal Iduna - die Bausparkasse glänzt bei Sondertilgung und Tilgungsveränderung.

Die beiden Direktbanken 1822direkt und ING heben sich bei den Bereitstellungszinsen und der Tilgungsveränderung von der großen Masse der Mitbewerber ab.

Bei den regionalen Banken schaffen es die PSD Bank Koblenz und die Sparda Bank Südwest auf die ersten beiden Ränge. Beide Banken sind bezüglich der flexiblen Kriterien fast gleichauf. Kunden müssen nur entscheiden, ob sie mehr Wert auf die Sondertilgung oder die Tilgungsveränderung legen.

Die aktuell besten Zinsen für Ihre Baufinanzierung finden Sie im ntv Baugeld-Vergleich.