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Ferienvermietung vor BGH Eigentümer wehren sich gegen Airbnb

Eine Eigentümergemeinschaft muss eine Legionellenuntersuchung durchführen, sobald es einen Mieter im Haus gibt. Foto: Franziska Gabbert

Eine Eigentümergemeinschaft regelt in ihrer Teilungserklärung was erlaubt und verboten ist.

(Foto: dpa)

Wer Teil einer Eigentümergemeinschaft ist, kann mit seiner Wohnung nicht machen, was ihm gefällt. Das gilt nicht nur für Fenster, Türen und Balkone, sondern auch für deren kurzzeitige Vermietung via Airbnb & Co. Über Letzteres entscheidet heute der Bundesgerichtshof.

Allein auf dem führenden Onlineportal Airbnb werden in Deutschland rund 60.000 Ferienwohnungen angeboten. Das ist nicht nur im Hinblick auf eine Zweckentfremdung in Zeiten grassierender Wohnungsnot problematisch. Abgesehen davon ist man als Eigentümer einer Wohnung nicht immer Herr im Haus. Das kann nicht nur an einer kurzzeitigen Vermietung der Immobilie liegen, sondern auch an der Eigentümergemeinschaft des Objekts, welche sich an kommenden und gehenden Feriengästen stört. Der Bundesgerichtshof hat heute das letzte Wort.

In dem zu verhandelnden Fall streiten die Wohnungseigentümer darüber, ob die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen - zum Beispiel an Feriengäste - auf der Grundlage einer sogenannten Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft geändert und damit verboten werden kann (Az.: V ZR 112/18). Denn eigentlich erhält die entsprechende Teilungserklärung eine Regelung, wonach den Wohnungseigentümern auch die kurzzeitige Vermietung ihrer Wohnungen gestattet ist. Eine sogenannte Öffnungsklausel sieht aber vor, dass die Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 75 Prozent aller Miteigentumsanteile geändert werden kann.

Grundrecht auf Vermietung eingeschränkt?

Mit einer solchen Mehrheit beschlossen die Wohnungseigentümer denn auch die Teilungserklärung dahingehend zu ändern, dass die Überlassung einer Wohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer nicht mehr zulässig ist.

Wogegen sich der von der Neuregelung betroffene Kurzzeitvermieter mit einer Klage wehrte. Zunächst erfolgreich, denn das Amtsgericht Papenburg stellte die Nichtigkeit des Beschlusses fest. Genau wie das im Anschluss konsultierte Landgericht Aurich.

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Laut entsprechender Urteile dürfe auf der Grundlage einer Öffnungsklausel nicht in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen werden. Einen solchermaßen unzulässigen Eingriff enthalte aber der Beschluss. Denn durch den umfassenden Ausschluss der Kurzzeitvermietung werde das grundrechtlich geschützte Recht der Klägerin, ihr Wohnungseigentum zu vermieten, in gravierender Weise eingeschränkt. Zudem fehle es an der erforderlichen Bestimmtheit, weil unklar sei, welcher Zeitraum bei einer Vermietung an "vor Ort befristet Tätige oder andere Mieter mit Unterkunftsbedürfnissen von kurzer Dauer" unzulässig sein solle.

Die beklagten Eigentümer sehen den Beschluss dagegen als wirksam an und suchen nun eine Entscheidung vor dem BGH. Sie bemängeln, dass das Eigentumsrecht der Wohnungseigentümer, die sich an Kurzzeitvermietungen störten, ebenfalls beeinträchtigt werde, ihre Interessen in den Urteilen der Vorinstanzen aber keine Berücksichtigung fanden. Die Anforderungen an die Bestimmtheit seien überzogen. Zudem lasse sich dem Beschluss entnehmen, dass eine Vermietung für nur wenige Tage oder Wochen unzulässig sein soll.

Quelle: n-tv.de, awi

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