Steigende Immobilienpreise ohne Ende, horrende Mieten und ein Mangel an preiswertem Wohnraum treiben die Gemüter um. Vermeintliche Ursachen für die Entwicklungen gibt es viele. Aber nur einige Gründe, wie Ludger Baba, Mitglied des Vorstands des unabhängigen wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Forschungs- und Beratungsinstituts empirica im Interview erklärt.

n-tv.de: Gibt es überhaupt einen Wohnungsmangel in den Metropolen oder nur einen Mangel an billigen Wohnungen?

Ludger Baba: Das eine hängt mit dem anderen zusammen. Es gibt vor allem aber einen Mangel an preiswerten Wohnungen. In diesem Segment macht sich eine vermehrte Nachfrage auch am schnellsten bemerkbar. Derjenige, der über viel Geld verfügt, hat hingegen die größte Auswahl am Wohnungsmarkt.

Aber ja, es gibt einen Mangel an Wohnungen in Metropolen, wenn auch nicht in allen, sondern vor allem in Wachstumsregionen. Hier erlebt man dann auch die langen Schlangen von Interessenten, die bei Wohnungsbesichtigungen zustande kommen. Aber auch die Statistik spricht eine deutliche Sprache: Demnach ist die Wohnfläche pro Kopf in den betroffenen Städten gesunken. Während sie in den Jahren davor kontinuierlich gestiegen ist. Die Leute müssen also buchstäblich zusammenrücken.

Kommt es auch zu Obdachlosigkeit, weil sich die Leute in bestimmten Regionen zunehmend kein Dach mehr über dem Kopf leisten können?

Es gibt ganz offensichtlich eine Zunahme der Obdachlosigkeit in den einzelnen Städten. In Teilen ist dies migrationsbedingt und in anderen Teilen sicherlich auch, weil angesichts steigender Mieten die Mietschulden und damit die Räumungsklagen zunehmen. Darüber gibt es aber keine Zahlen. Aber ungeachtet dessen ist es aus meiner Sicht die wesentliche Aufgabe der Wohnungspolitik, die unfreiwillige Obdachlosigkeit vor allem durch präventive Maßnahmen zu vermeiden. Dies ist eine kommunale Pflichtaufgabe. Es darf nicht sein, dass eine Familie oder auch eine einzelne Person infolge eines gekündigten Mietverhältnisses auf der Straße landet.

Wo sehen Sie denn die Gründe dafür, dass der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum mancherorts derart gestiegen ist?

Das ist dem Prinzip von Angebot und Nachfrage geschuldet. Letztere ist in manchen Regionen deutlich gestiegen und die Angebotsausweitung hat nicht Schritt gehalten. In Folge dessen steigen die Preise.

Und warum ist die Nachfrage gestiegen?

Weil es in den betroffenen Regionen zu einer Zuwanderung gekommen ist. Zum einen haben wir eine erhöhte Zuwanderung aus dem Ausland. Diese betrifft fast alle Regionen in Deutschland, wenn auch in unterschiedlichem Ausmaß. Die Menschen kommen vor allem aus der EU. Vor ein paar Jahren waren dies unter anderem die EU-Krisenstaaten wie Italien, Griechenland, Portugal und Spanien. Mit Beginn der vollständigen Arbeitnehmerfreizügigkeit im Jahr 2014 ist die Nettozuwanderung aus Bulgarien und Rumänien nochmals sprunghaft angestiegen. Gegenüber Polen fällt die Nettozuwanderung schon seit längerer Zeit sehr hoch aus. Und seit den Jahren 2014/2015 kommen natürlich noch die Flüchtlinge dazu.

Zum anderen existiert seit circa 2008 eine verstärkte Binnenwanderung innerhalb der Regionen in Deutschland. Meist vom Land in die Stadt. Wir sprechen in diesem Zusammenhang von Schwarmstädten und umgekehrt auch von Landflucht. Erstere sind vor allem attraktive größere Städte. Zuallererst Leipzig an der Spitze, lange Zeit auch Berlin, München und dergleichen und auch altbekannte Hochschulstädte wie Freiburg, Heidelberg oder Münster. Bei dieser Binnenwanderung handelt es sich aber nur um eine Umverteilung. Der Bedarf auf der einen Seite ist der Leerstand auf der anderen Seite.

Inwieweit spielt denn auch der Anlegerdruck – verursacht durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank – eine Rolle im angespannten Wohnungsmarkt?

Insofern, als Immobilien in den letzten Jahren als Anlagealternative für besonders attraktiv gehalten wurden. Das eine ist, dass wir in Deutschland seit mehreren Jahren in einigen Regionen einen deutlichen Anstieg der Nachfrage gesehen haben, was zu einer Verknappung des Angebots geführt hat. Und zu steigenden Preisen. Das sind die Fundamentaldaten. Das andere sind die niedrigen Zinsen, die die Investitionen in "Betongold" attraktiver gemacht haben.

Was aber zunächst vor allem Bestandsimmobilien betroffen hat?

Genau. Die verstärkte Nachfrage nach Kaufimmobilien hat nicht die physische Anzahl der vorhandenen Wohnungen reduziert. Gestiegen sind zunächst einmal die Kaufpreise. Und weil die Mieten nicht im gleichen Ausmaß steigen, sinken aber die Renditen. Und diese sind im Augenblick für Vermieter in einigen Regionen extrem niedrig. Die Preise, die jetzt am Markt gezahlt werden, sind nur noch durch die positiven Zukunftserwartungen der Investoren zu rechtfertigen. Also auf Spekulationen. Entweder wird damit gerechnet, dass die Mieten steigen – was zum Teil aber durch das Mietrecht und durch die Mietpreisbremse in den Bestands- und Neuverträgen deutlich erschwert wird. Oder aber es wird auf weiter steigende Verkaufspreise spekuliert. Beides ist eine Wette auf die Zukunft.

Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein?

Wir gehen davon aus, dass wir beispielsweise in Berlin die Spitze des Berges beim Kaufpreisniveau erreicht haben. Gleiches deutet sich in München und anderen Städten an. Denn die Renditen können hier unserer Meinung nach nicht weiter sinken. Natürlich ist auch eine Nullrendite denkbar, aber dann kann das Geld auch auf dem Girokonto bleiben. Und dies auch ohne Risiko. Während am Immobilienmarkt natürlich auch sinkende Preise – und damit ein Wertverlust – möglich sind.

So sehen wir in den Top-Sieben-Städten und vor allem auch in Berlin ein Rückschlagspotenzial von 25-30 Prozent. Das bedeutet, dass die Preiskorrekturen für Eigentumswohnungen in diesem Ausmaß möglich sein können. Ob dies tatsächlich eintritt, darüber streiten die Experten. Einig ist sich die Immobilienbranche, dass steigende Zinsen zu einer Preiskorrektur führen.

Bleiben wir bei Investoren, die ihr Geld in Immobilien anlegen. Gibt es denn einen Wohnungsleerstand aufgrund von Spekulations-Erwartungen?

Bleiben wir mal in Berlin. Nach unseren Zahlen gibt es hier derzeit rund 17.800 leerstehende, bewohnbare Wohnungen. Das sind 1,1 Prozent aller vorhandenen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern in der Stadt. Darin mag die eine oder andere spekulativ leerstehende Wohnung stecken. Zieht man davon die Wohnungen ab, die fluktuationsbedingt oder instandhaltungs- beziehungsweise sanierungsbedingt leerstehen, erklärt sich bereits ein Großteil des Leerstandes. Rechnet man mit Leerstand von fünf Prozent der Wohnungen, die jährlich durch Mieterwechsel durchschnittlich einen Monat leerstehen, dann sind dies allein schon 7000 Wohnungen.

Die Zahlen zeigen, dass es keinen nennenswerten Wohnungsleerstand wegen Spekulation gibt, insbesondere gemessen am zukünftigen Bedarf.

Welche Rolle spielen Zweitwohnungen, Ferienwohnungen und praktisch ungenutzte Wohnungen reicher In- und Ausländer?

Ja, die gibt es sicherlich. Aber insgesamt ist deren Anzahl auch nicht hauptverantwortlich für den angespannten Wohnungsmarkt in einigen Orten. Wegen der Funktion als Bundeshauptstadt ist die Zahl der Zweitwohnungen in Berlin größer als in anderen Städten. Ferien- und/oder Zweitwohnungen sind aber mit Sicherheit nicht das Hauptproblem.

Sondern?

Es fehlt vor allem das Bauland. Das zeigt sich auch deutlich an den Steigerungen der Bodenrichtwerte in den letzten Jahren. Zum Teil gab es hier eine Verzehnfachung der Preise. Wenn also kein zusätzliches Bauland geschaffen oder bereitgestellt wird, dann wird das Problem nicht zu lösen sein. Insbesondere neue preiswerte Wohnungen können so nicht freifinanziert geschaffen werden. Statt oder zumindest in Ergänzung zur Wohnungsbauförderung in den Wachstumsregionen, die unter „Wachstumsschmerzen“ leiden, sollten öffentliche Gelder auch genutzt werden, um die Attraktivität in den Schrumpfungsregionen zur Begrenzung der Abwanderung zu erhöhen. In Teilen wird dies natürlich auch schon getan, aber noch viel zu viel nach dem Gießkannenprinzip. Die Förderung sollte sich auf die Anker im ländlichen Raum konzentrieren.

Wie viele neue Wohnungen werden benötigt, damit sich der Wohnungsmarkt entspannt?

Bundesweit gehen wir jährlich etwa von 350.000 bis 400.000 Wohnungen in den kommenden Jahren aus. Geschaffen wurden im letzten Jahr aber nur rund 280.000. Aber wie gesagt nicht flächendeckend, sondern nur in bestimmten Regionen. Stichwort Schwarmstädte. In Berlin gehen wir beispielsweise von jährlich 25.000 neuen Wohnungen aus. Geschaffen wurden hier aber nur rund 14.000 Objekte. Bei etwa einem Zehntel davon handelte es sich um Wohnheime. 

Mit Ludger Baba sprach Axel Witte