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Angst vor Immobilienblase Steigende Preise - wie teuer ist zu teuer?

Die derzeitige Niedrigzinsphase führt zu einer fast schon hysterischen Nachfrage nach Immobilien. In Ballungsräumen sind Häuser und Wohnungen oft nur noch zu Mondpreisen zu haben. Was Käufer zahlen müssen - und wann sie besser nicht kaufen sollten.

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(Foto: imago/McPHOTO)

Wohlüberlegte Entscheidungen und eine akribische Recherche am Markt – das leisten sich heute offenbar nur noch wenige Immobilienkäufer. Makler und Bauträger erzählen jedenfalls immer öfter von Interessenten, die nicht mehr nach einem Beratungs-, sondern nach einem Notartermin fragen. Gute Objekte werden fast nur noch unter der Hand verkauft. Und wer beim Verkaufsgespräch Sonderwünsche oder gar Bedenken vorbringt, dessen Chancen gehen gegen null: Der nächste, unkritische Kaufinteressent wartet schließlich schon. Oder man akzeptiert Preise im Luxussegment, wo die Käufer-Nachfrage wieder geringer ist.

Doch wer kann sich diesen Wahnsinn eigentlich (noch) leisten? Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München liegt aktuell bei 8350 Euro; in Frankfurt/Main sind es 5400 Euro. Spitzenpreise von weit über 10.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind in beiden Städten keine Seltenheit. Gehen wir einmal von einer benötigten Wohnungsgröße von 100 Quadratmetern aus, dann kostet das Objekt in München 835.000 Euro plus 92.000 Euro Kaufnebenkosten inklusive Makler. In Frankfurt sind es 540.000 Euro plus 73.000 Euro plus Umzugskosten. Die Ausstattung der Wohnung, aber auch die Kosten für Küche oder Tiefgarage sind dabei noch nicht eingerechnet.

Das persönliche Budget richtig einsetzen

Solche Summen lassen sich auch bei den aktuellen Zinsen nicht ohne Weiteres stemmen. Wer ernsthaft mit einem Kauf liebäugelt, sollte daher nach wie vor sehr genau kalkulieren. Nutzen Sie unseren neuen Hauskauf-Manager, um zu sehen, welche Objekte in Ihrer Wunschregion zum Verkauf stehen – und wie viel Haus Sie sich mit ihrer finanziellen Ausstattung leisten können.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Die folgenden Beispielszenarien zeigen, wie sich der Immobilienerwerb auf diese Weise auch in hitzigen Zeiten gut vorbereiten lässt.

Clever kalkulieren fürs Eigenheim in München

  • Zeitplan erstellen. Normalerweise dürften Käufer solch hochpreisiger Objekten bereits um die 40 sein. In diesem Fall bleibt für die Tilgung nur vergleichsweise wenig Zeit: Sollen Haus oder Wohnung bis zur Rente schuldenfrei sein, bleiben für die Finanzierung gerade einmal 25 bis 30 Jahre. Eine Tilgung von 2,5 bis 3 Prozent pro Jahr ist daher Pflicht.
     
  • Kassensturz machen. Idealerweise sollte die Käuferfamilie mindestens zehn Prozent des Kaufpreises plus das Geld für die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mitbringen. In München wären dies bereits 175.000 Euro, in Frankfurt immerhin 125.000 Euro.
     
  • Planungssicherheit schaffen. Um dauerhaft von den aktuellen Konditionen zu profitieren, sollte der Münchener Käufer eine Zinsfestschreibung von 20 Jahren wählen – bei einem Effektivzins von 2,25 Prozent und drei Prozent Tilgung. Die monatliche Rate läge in dieser Konstellation bei rund 3300 Euro. Die Restschuld ließe sich innerhalb der Laufzeit von 750.000 auf 185.000 Euro reduzieren. Um einen solchen finanziellen Kraftakt stemmen zu können, sollte die Familie ein Nettoeinkommen von etwa 8000 Euro haben.

Variante: Natürlich lässt sich auch mit etwas weniger Geld kalkulieren – dann aber ist der Erwerb bereits auf Kante genäht. Grenzwertig wäre es für die Münchener Familie zum Beispiel, mit einem Eigenkapitaleinsatz von 100.000 Euro zu operieren und die Zinsen nur für 15 Jahre festzuschreiben – bei 2,5 Prozent effektiv und 2 Prozent Tilgung. Die monatliche Rate wäre mit 3050 Euro zwar etwas geringer als im obigen Beispiel, so dass ein Familiennettoeinkommen von etwa 8000 Euro reichte. Nach 15 Jahren läge die Restschuld aber noch immer bei 525.000 Euro. Hier könnte die Anschlussfinanzierung Probleme bereiten, wenn nicht massive Einkommenssteigerungen oder eine Erbschaft zu erwarten sind.

Tipp: Wer sich die teuren Toplagen nicht leisten kann oder will, für den kann es sich lohnen, in die Speckgürtel der Ballungsräume auszuweichen. Würde unsere Münchner Familie ins Umland ausweichen und zum Beispiel im benachbarten Landkreis Ebersberg kaufen, könnte sie bereits für 4500 Euro pro Quadratmeter zum Zug kommen. Ein Darlehen über 400.000 Euro mit einer Zinsbindung von 20 Jahren und drei Prozent Tilgung würde monatlich nur 1750 Euro kosten, wenn die Familie 100.000 Euro Eigenkapital aufweisen kann. Das Familieneinkommen sollte in diesem Fall nicht unter 4500 Euro ohne Weihnachtsgeld et cetera liegen.

Rechenbeispiel für Käufer in Frankfurt am Main

Würde unsere Beispielsfamilie nicht in München, sondern in Frankfurt am Main leben, sähe die ideale Finanzierung einer 100-Quadratmeter-Wohnung zum Durchschnittspreis folgendermaßen aus:

  • Eigenkapitaleinsatz: 125.000 Euro
  • Familiennettoeinkommen: 5400 Euro pro Monat
  • Zinssatz: 2,25 Prozent
  • Zinsbindung: 20 Jahre
  • Tilgungsquote: drei Prozent

In dieser Konstellation ergibt sich eine monatliche Belastung von 2100 Euro. Die Restschuld hätte sich nach Ablauf der 20 Jahre von 485.000 auf 120.000 Euro reduziert.

Wünscht die Familie niedrigere Raten, könnte sie zudem mit zwei Prozent Tilgung operieren. Die monatliche Belastung ließe sich dann auf 1750 Euro reduzieren. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist läge bei 240.000 Euro.

Variante: Auch in dieser Konstellation könnte ein Ausweichen ins Umland der Metropole bei der Realisierung des Eigenheim-Wunsches helfen. Die Alternative wäre hier ein Objekt in Friedberg, etwa 30 Kilometer nördlich von Frankfurt. Dort liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 2850 Euro. Damit kostet unser Musterobjekt nur noch 285.000 Euro, die Zusatzkosten liegen bei 39.000 Euro.

Bei 75.000 Eigenkapital benötigt die Familie folglich nur 249.000 Euro Darlehen. Bei gleicher Vorgabe wie bei den anderen Objekten (Effektivzins 2,25 Prozent und drei Prozent Tilgung) ergibt sich eine Rate von 1100 Euro. Damit reicht ein Familien-Nettoeinkommen von 3000 Euro, um dieses Objekt zu finanzieren.


 

Quelle: n-tv.de

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