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Wer sein Haus verkaufen muss, bevor das Darlehen abbezahlt ist, könnte ein finanzielles Fiasko erleben.
Wer sein Haus verkaufen muss, bevor das Darlehen abbezahlt ist, könnte ein finanzielles Fiasko erleben.(Foto: imago stock&people)
Donnerstag, 20. Oktober 2016

Immobilienkredit kündigen: Aussteigen ist teuer wie nie

Wird eine Hypothek vorzeitig abgelöst, bekommt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. So weit, so bekannt. Neu ist aber das Ausmaß, das die Bankenforderungen in letzter Zeit angenommen haben. Ein Hausverkauf kann zur Kostenfalle werden.

Immobilienkredite laufen über 10, 20 oder sogar 30 Jahre. Zeitspannen, die niemand genau vorausplanen kann. Scheidung, Arbeitslosigkeit oder beruflich bedingte Umzüge – all das kann das Vorhaben, möglichst lange in der Immobilie zu wohnen, zunichte machen. Meistens muss das Objekt dann verkauft und der Kredit abgelöst werden. Und meistens wird das richtig teuer. Für die vorzeitige Rückzahlung von Krediten verlangten Banken derzeit Rekordsummen, berichtet die Stiftung Warentest. Oft müssten die "Abtrünnigen" 20 Prozent der Restschuld abdrücken oder sogar mehr.

Solche extremen Vorfälligkeitsentschädigungen sind die Folge der andauernden Flaute an den Kapitalmärkten. Die Banken hatten mit den Zinsen aus dem Kredit kalkuliert und müssen das Geld nun mit Minusrenditen anlegen. Dass sie dafür einen Ausgleich verlangen, ist nachvollziehbar. Allerdings kassierten viele Banken noch mehr, als ihnen ohnehin schon zustehe, schreibt "Finanztest".

Das Beispiel eines 200.000 Euro-Darlehens mit zehnjähriger Zinsbindung und zwei Prozent Tilgung zeigt, welche Ausmaße die Entwicklung angenommen hat: Im Jahr 2006 hätte eine Rückzahlung nach fünf Jahren regulär rund 15.000 Euro gekostet, 2008 nur 2000 Euro. 2011 waren es dann schon wieder 18.000 Euro und im Jahr 2016 ist der derzeitige Höchststand von 34.000 Euro erreicht. Grundlage der Kalkulation war jeweils der Abstand zwischen dem jeweils marktüblichen Vertragszinssatz und der Rendite für Hypothekenpfandbriefe zum Zeitpunkt der Rückzahlung.

Entscheidende Details

Bei der Berechnung müssen die Banken zudem die Freiheiten berücksichtigen, die den Kunden im Darlehensvertrag eingeräumt werden. Wenn dort die Möglichkeit zu Sondertilgungen oder zur Erhöhung des Tilgungssatzes vereinbart ist, dann muss die Bank so kalkulieren, als würde der Kunde diese Rechte im restlichen Vertragszeitraum voll ausschöpfen. Das hat der Bundesgerichtshof Anfang des Jahres entschieden (Az.: XI ZR 388/14). Bei Krediten mit hoher Flexibilität sollte die Vorfälligkeitsentschädigung also spürbar – das heißt um einige tausend Euro - niedriger ausfallen.

Auch bei Forwarddarlehen halten sich die Banken laut "Warentest" nicht immer an Recht und Gesetz. Bindet man sich lange vor Ende der Zinsbindung mit einem Anschlussdarlehen an eine Bank, dann kann man nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten aussteigen, ohne Entschädigung zu zahlen. Maßgebend ist dabei der Zeitpunkt, zu dem das Forwarddarlehen abgeschlossen wurde, nicht wann es ausgezahlt wurde. Hat man schon mit der Tilgung des neuen Darlehens begonnen, darf die Bank den Zinsschaden höchstens bis zu diesem Zeitpunkt berechnen. "Viele Banken kalkulieren aber bis zum Ende der Zins­bindung – und kassieren für mehrere Jahre Zinsen, die ihnen nicht zustehen", schreibt "Finanztest".

Banken messen mit zweierlei Maß

Wenn es um den Abrechnungszeitraum geht, messen die Banken mitunter mit zweierlei Maß. Entscheidend für die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Zeitpunkt der Kreditrückzahlung. Dazu kommt es oft erst einige Wochen, nachdem die Bank die Entschädigung berechnet hat. Für den Fall, dass die Zinsen in der Zwischenzeit sinken, behalten sich die Banken eine Neuberechnung vor. Das ist ihr gutes Recht. Allerdings müssen sie dann auch ihre Forderungen senken, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gestiegen sind.

Wenig Handhabe haben Kunden gegen eine andere Ungerechtigkeit: Jedes Darlehen bringt für den Gläubiger ein Risiko mit sich. Dieses Risiko fällt weg, wenn das Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Und das muss bei der Vorfälligkeitsentschädigung auch berücksichtigt werden. Meist kalkulieren die Banken aber maximal 0,06 Prozent der Restschuld pro Jahr. Verglichen mit den Risikoaufschlägen, die Banken bei der Kreditvergabe von Kunden mit wenig Eigenkapital verlangen, ist das lächerlich wenig.

Wer den Verdacht hat, bei der Vorfälligkeitsentschädigung übervorteilt worden zu sein, kann die Bankenrechnung von unabhängigen Experten überprüfen lassen. Die Verbraucherzentrale Hamburg bietet diesen Service beispielsweise für 70 Euro an. Da es oft um vier- bis fünfstellige Summen geht, dürfte das zu verschmerzen sein. Hat man die Entschädigung vor 2013 überwiesen, könnten die Ansprüche allerdings schon verjährt sein.

Quelle: n-tv.de