Ratgeber
Freitag, 05. August 2016

Eigentumswohnung gesucht?: Das sollten Käufer vorher lesen

Wohnungseigentümer müssen sich zwar nicht den Vorschriften von Vermietern beugen. Pflichten haben aber auch sie. Um unangenehme oder teure Überraschungen zu vermeiden, ist es gut, die Gemeinschaftsordnung schon vor dem Kauf zu kennen.

Meist kümmert sich der Bauträger auch um die Gemeinschaftsordnung.
Meist kümmert sich der Bauträger auch um die Gemeinschaftsordnung.(Foto: imago/Schöning)

Zustand, Lage und Finanzierung - wer eine Wohnung kaufen will, muss viele Dinge beachten. Nicht zuletzt das Kleingedruckte im Kaufvertrag. Dazu gehört für Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft auch die Gemeinschaftsordnung - häufig wird sie von Wohnungskäufern nur unzureichend beachtet. Das kann später zu erheblichen Problemen führen.

Was ist eine Gemeinschaftsordnung?

Die Gemeinschaftsordnung ist so etwas wie eine Satzung der Wohnungseigentümergemeinschaft, erklärt Petra Uertz, Geschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn. Hier sind die Details zum Eigentum geregelt. Deshalb bezeichnet sie Lothar Blaschke, Vizepräsident des Verbands Deutscher Grundstücksnutzer, auch als "inneres Gesetz".

Was ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt?

Im Wesentlichen geht es dabei um drei wichtige Bereiche - die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft, die Kostenaufteilung beim Gemeinschaftseigentum sowie die Regeln zum Sondereigentum. Die Gemeinschaftsordnung legt also beispielsweise fest, welche Aufgaben der Verwalter hat, erklärt Sabine Feuersänger, Referentin beim Verband Wohnen im Eigentum. Oder wie hoch die Instandhaltungsrücklage sein muss.

Häufig stehen dort auch Einzelheiten zur Eigentümerversammlung, zum Beispiel zur Frage der Stimmverteilung. Nicht zuletzt kann sie Bestimmungen zu den Wohnungen enthalten - also Fragen zum Sondereigentum klären. Beispielsweise: "Darf ich in meiner Wohnung gewerblich tätig werden? Darf ich die Wohnung vermieten? Darf ich sie sogar tageweise vermieten?", erklärt Feuersänger.

Auch bestimmte Vereinbarungen für das Gemeinschaftseigentum kann sie enthalten. Ein Beispiel: Normalerweise müssten alle Eigentümer gemeinsam den Austausch finanzieren, da Fenster zur Fassade und damit zum Gemeinschaftseigentum gehören. "Ich kann in der Gemeinschaftsordnung aber auch vereinbaren, dass der Austausch der Fenster vom jeweiligen Eigentümer bezahlt werden muss", erklärt Happ.

Wer setzt die Gemeinschaftsordnung auf?

Die Gemeinschaftsordnung wird meist von dem Eigentümer bestimmt, der die Wohnungen aufteilt und verkauft. "Das ist in der Regel ein Bauträger", sagt Feuersänger. Das Regelwerk ist entweder Bestandteil der Teilungserklärung oder eine gesonderte Urkunde. Es besteht übrigens keine Pflicht, eine Gemeinschaftsordnung aufzusetzen. Ist keine vorhanden, greifen automatisch die gesetzlichen Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes, erklärt Uertz. "Theoretisch könnte man sie weglassen, aber in der Praxis ist mir so etwas noch nie untergekommen", sagt Blaschke.

Welche möglichen Stolpersteine gibt es?

Probleme kann es geben, wenn in der Gemeinschaftsordnung etwa festgelegt ist, dass eine jährliche Eigentümerversammlung nicht verpflichtend ist. "Dadurch werden die neuen Eigentümer faktisch entmachtet, denn Weisungen an die Verwaltung kann die Gemeinschaft nur in der Versammlung beschließen", sagt Feuersänger.

Auch eine Regelung, dass die einzelnen Eigentümer die Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum übernehmen müssen - etwa für die Wohnungsfenster, sieht Feuersänger kritisch. "Das kann zu Konflikten führen, wenn die Eigentümergemeinschaft den Austausch der Fenster beschließt und einzelne sich weigern."

Wie kann man die Gemeinschaftsordnung ändern?

Jede neue Vereinbarung muss der Notar beglaubigen, da die Gemeinschaftsordnung im Grundbuch hinterlegt wird. Grundsätzlich kann sie auch nur verändert werden, wenn alle Eigentümer zustimmen. Wohnen die Eigentümer in verschiedenen Städten, müssen nicht alle gleichzeitig beim selben Notar sein. Es reicht, wenn jeder von ihnen einen Notar in seiner Stadt aufsucht und dort unterschreibt. Die Einwilligungen sammelt der federführende Notar und leitet dann die geänderte Ordnung ans Grundbuchamt weiter.

Was bedeutet das für Käufer?

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages liest der Notar in der Regel nur den Kaufvertrag vor, die Teilungs- und Gemeinschaftsordnung jedoch nicht. Er ist aber verpflichtet, Fragen zu den Regelungen zu beantworten. Deshalb sollte man vor dem Kauf die Gemeinschaftsordnung genau durchlesen, damit muss man schließlich erstmal leben. "Alles, was man selber nicht versteht, sollte man sich erklären lassen", sagt Feuersänger. Sie rät außerdem, die Schriftstücke - also Teilungs- und Gemeinschaftsordnung - von einem Experten für Eigentumsrecht prüfen zu lassen.

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Quelle: n-tv.de