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Immobilienmarkt in Deutschland Kaufen meist günstiger als mieten

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Trotz steigender Preise ist in allen untersuchten Gebieten kaufen im Schnitt günstiger als mieten.

(Foto: imago/Revierfoto)

Kaum eine Woche vergeht ohne eine neue Prognose zu Immobilienpreisen und Wohnkosten. Kein Wunder, Deutschland ist im Kaufrausch. Eine neue IW-Studie vergleicht die Daten von 401 Städten und Gemeinden, inklusive Preisen, Prognosen und der Gretchenfrage: mieten oder kaufen?

Mit Studien ist das ja so eine Sache: Eine Hand im Eisfach, die andere auf der Herdplatte, fertig ist der Durchschnittswert. Besonders von Interesse sind derzeit Untersuchungen zum Immobilienmarkt in Deutschland. Kein Wunder, schließlich boomt der und Preise für Wohnungen und Häuser sind in den letzten Jahren vielerorts in die Höhe geschossen. Genau wie die Mieten. Verständlich, dass da der Mieter wissen möchte, ob er den Gürtel noch enger schnallen muss oder vielleicht doch besser noch Wohneigentum erwirbt. Investoren hingegen sind nach wie vor auf der Suche nach Objekten, mit denen sich die eigene Nase weiter vergolden lässt.

Dumm nur, dass unterschiedliche Studien oftmals zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Durften letzte Woche noch Mieter aufgrund einer Empirica-Studie hoffen, haben nun wieder die meisten Immobilienbesitzer Grund zur Freude. Denn das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hat für den Verband der Sparda Banken in der Studie "Wohnen in Deutschland 2019" die Immobilienpreisentwicklung inklusive Prognose in 401 Kreisen und Regionen zusammengefasst.

Dabei wurden die Regionen unterteilt in:

  • Metropolen: Die sieben größten Städte Deutschlands - hier wurden Eigentumswohnungen untersucht.
  • Mittelstädte: Alle 61 kreisfreien Städte mit 100.000 bis 600.000 Einwohnern - hier wurden Eigentumswohnungen untersucht.
  • Landkreise: Alle 297 Landkreise Deutschlands - hier wurden Einfamilienhäuser untersucht.
  • Weitere Regionen: Die 36 kreisfreien Städte mit weniger als 100.000 Einwohnern - hier wurden Eigentumswohnungen untersucht.

Kaufen wirtschaftlich attraktiver als mieten

Ein Ergebnis: Trotz steigender Preise ist in allen untersuchten Gebieten kaufen im Schnitt günstiger als mieten. Dabei wurden die Mietkosten mit den Kosten der Nutzung einer eigenen Immobilie (Wohnnutzerkosten) verglichen. Demnach kostet eine Wohnung in Berlin 8,27 Euro pro Quadratmeter zur Miete, gekauft jedoch nur 5,46 Euro pro Quadratmeter (inklusive Baukredit, Grunderwerbssteuer und Instandhaltung) - das ist 34 Prozent günstiger. In Hamburg liegt der Kostenvorteil bei 39 Prozent, in Stuttgart bei 29, in Regensburg bei 15. Der Kostenvorteil in Ostdeutschland ist mit 38 Prozent etwas höher als in Westdeutschland (32 Prozent). Obwohl das Preisniveau in Süddeutschland signifikant höher ist als im Rest der Republik, ist auch hier kaufen wirtschaftlich attraktiver als mieten.

Unter den mittelgroßen Städten Ostdeutschlands weist die Hansestadt Rostock mit 53 Prozent den größten Kostenvorteil auf. In Westdeutschland ist es Trier mit 49 Prozent. Am geringsten ist der Vorteil in Regensburg (15 Prozent), im Osten der Republik verzeichnet Leipzig (26 Prozent) den kleinsten Kostenvorteil unter den Städten.

Bei den Landkreisen ist eine große Spannbreite zu beobachten. Während der Vorteil im Saale-Orla-Kreis (Ost) mit 62 Prozent am größten ist, liegt er im Landkreis Aichach-Friedberg (West) lediglich bei 5 Prozent. In Ostdeutschland hat der Landkreis Uckermark mit 14 Prozent den geringsten Kostenvorteil unter den ostdeutschen Landkreisen. Klar sein sollte allerdings, dass der Kaufvorteil umso geringer wird oder sogar kippt, desto teuer die Immobilie tatsächlich ist und desto geringer die Mietbelastung in der Realität ausfällt.  

Wohin geht die Reise?

Bei den Berechnungen wurde zudem festgestellt, dass die Deutschen im Schnitt 264.000 Euro für ihr Eigenheim ausgeben und dafür 111 Quadratmeter Wohnfläche erhalten. Die durchschnittliche Darlehenshöhe beträgt dabei 214.000 Euro (81,05 Prozent). Während in Städten im Durchschnitt 7,8 Jahreshaushaltseinkommen (netto) für den Erwerb einer Immobilie aufgewendet werden müssen, sind es in Landkreisen 4,5 Jahreshaushaltseinkommen (netto). In allen Metropolen ist eine Immobilie für 264.000 Euro im Schnitt kleiner als 80 Quadratmeter. Zudem gibt es bei der Flächenerschwinglichkeit relativ große Unterschiede. So sind erschwingliche Immobilien in Berlin (77 Quadratmeter) und Köln (76 Quadratmeter) fast doppelt so groß wie in München (39 Quadratmeter).

Hinsichtlich der Prognose bis zum Jahr 2030 geht die IW-Studie von nachfolgenden wirtschaftlichen Entwicklungen aus, die auch Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben werden.

Hauptsächlich Süddeutschland, die Ballungsräume Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main und Wolfsburg sowie Teile des Rheinlands werden sich demnach weiterhin positiv entwickeln. Die hohe Attraktivität der Ballungsräume wird weiter für einen steten Zuzug und damit hohen Neubaubedarf sorgen. Hier widerspricht die IW-Studie komplett der zuvor genannten Empirica-Einschätzung. Dabei ist die dynamischste Entwicklung für den Landkreis München prognostiziert, während sie in Gelsenkirchen am geringsten ist.

Quelle: n-tv.de, awi

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