20 Prozent in drei Jahren, mehr dürfen Vermieter nicht auf die Miete aufschlagen. In vielen Städten gelten noch strengere Kappungsgrenzen. Ein Berliner Vermieter will sie kippen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt: Die Deckelung von Mieterhöhungen auf 15 Prozent in Ballungsgebieten mit Wohnungsnotstand ist grundsätzlich zulässig, urteilten die Richter. Die gesetzliche Grundlage für solch eine Kappungsgrenze verstoße nicht gegen das Eigentumsrecht der Vermieter und verfolge "ein legitimes, dem öffentlichen Interesse dienendes" Ziel, zu große Mietsprünge zu verhindern. Bislang haben elf Länder das Bundesgesetz in eigene Verordnungen umgesetzt (Az. VIII ZR 217/14).

Im aktuellen Streit ging es um Berlin. Seit 2013 gilt hier eine Verordnung, mit der im gesamten Stadtgebiet die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für die Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent herabgesetzt wird. Ein Berliner Vermieter hatte geklagt, weil er für seine Wohnung im Stadtteil Wedding eine Mieterhöhung um 20 Prozent durchsetzen wollte. Sein Argument: Anders als in anderen Stadtteilen gebe es im Wedding keine Mieten treibende Wohnungsnot. Die Kappungsgrenze könne nicht pauschal für die ganze Stadt gelten.

Die Vorinstanzen hatten seine Klage abgewiesen und auch vorm BGH kam er damit nicht durch. Kappungsgrenzen dienten grundsätzlich dem "öffentlichen Interesse", so der BGH: In Gebieten mit "besonderer Gefährdungslage" solle damit ein zu rascher Anstieg der Mieten auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete gedämpft werden. Bei der Beurteilung, ob zu hohe Mieten drohten, haben die Länder laut Urteil einen "weiten wohnungsmarkt- und sozialpolitischen Einschätzungsspielraum". Gerichte dürften auch nicht ihre eigene Bewertung an Stelle des Verordnungsgebers setzen und können nur prüfen, ob dessen Konzept "tragfähig" ist.

Differenzierung muss nicht sein

Nach Auffassung des BGH durfte der Berliner Senat deshalb die gesamte Stadt als Gebiet ausweisen, "in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist". Eine Differenzierung nach Stadtteilen sei vom Gesetzgeber nicht zwingend vorgeschrieben. Die Verordnung verstoße auch nicht gegen das Eigentumsrecht des Vermieters. Die Verordnung sei verhältnismäßig.

Der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko, kritisierte das Urteil. "Was juristisch richtig ist, muss aber nicht unbedingt auch vernünftig sein", erklärte er. So sei die Einbeziehung von Luxuswohnungen in die Kappungsgrenzenverordnung nicht verständlich, wenn man eigentlich Geringverdiener unterstützen möchte. Auch der Eigentümerverband Haus & Grund ist enttäuscht und fordert den Bundestag auf, die gesetzlichen Grundlagen zu überarbeiten. Der Eingriff in die Mietpreisbindung müsse auf Gebiete mit tatsächlicher Wohnungsknappheit beschränkt bleiben.