Ratgeber
Mit steigenden Hypothekenzinsen dürften die Nachfrage nach Immobilien in den nächsten Monaten anziehen – und mit ihr die Immobilienpreise.
Mit steigenden Hypothekenzinsen dürften die Nachfrage nach Immobilien in den nächsten Monaten anziehen – und mit ihr die Immobilienpreise.(Foto: imago/Rust)
Dienstag, 23. Oktober 2018

Baugeld wird teurer: Gnadenfrist für Bauherren

Ein Gastbeitrag von Max Herbst

Es wird ernst. In den USA sind die Zinsen schon mehrfach gestiegen, kommendes Jahr wird wohl auch Europa nachziehen. Eigentlich gibt es nur noch einen Unsicherheitsfaktor. Was Immobilienkäufer wissen müssen.

Mehrfach war sie bereits angekündigt, nun, so scheint es, steht die Zinswende unmittelbar bevor. Einzig Italien könnte sich einmal mehr als Bremser erweisen. Je instabiler das italienische Finanzwesen wird, desto weniger kann die EZB bei den Zinsen tun – und desto mehr suchen Anleger doch wieder die Sicherheit der Bundesanleihe. Noch haben die Verwerfungen in Rom allerdings nicht die Kraft, um die deutlich stärkeren Impulse aus den USA zu übertrumpfen.

Dort lautet die Frage inzwischen nicht mehr, ob die FED bis Jahresende noch einmal die Leitzinsen anhebt, sondern wann. Zu Recht. Einiges deutet darauf hin, dass es am amerikanischen Zinsmarkt im kommenden Jahr noch mehrfach nach oben gehen könnte: Die Rendite der US-Staatsanleihen steigt konstant: Sie liegt schon bei mehr als 3,25 Prozent. Auch die Hypothekenzinsen entwickeln sich konstant nach oben.

Der US-Zinsmarkt hat zwar keinen direkten Einfluss auf unsere Zinsen in Deutschland, der mittelbare Effekt ist aber immens.

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.
Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Wenn die Zinsen in den USA höher sind, als auf dem Kontinent, fließt viel Geld nach Übersee. Geld, das hierzulande fehlt. Der starke Doller verstärkt diesen Effekt und zwingt den deutschen Staat zum Handeln. Er muss seinen Anlegern höhere Zinsen zahlen, damit sie ihm seine Bundesanleihen abnehmen. Wenn sich aber für den sichersten aller Schuldner die Rendite erhöht, schlägt das auf den gesamten Anleihenmarkt durch, und somit auch auf die Pfandbriefe. Und verteuern sich die Pfandbriefsätze, steigen auch die deutschen Hypothekenzinsen. Ausführliche Informationen zu den spannenden Zusammenhängen von Zinsen, EZB und Inflation findet man auf der FMH-Seite.

Gestoppt werden kann diese Entwicklung nach aktuellem Stand wohl nur durch eine (neuerliche) Eskalation in Italien (oder Griechenland). Bei Hiobsbotschaften aus diesen Ländern würden viele Anleger wohl doch wieder auf höhere Zinsen verzichten und sich erneut in die Sicherheit der deutschen Staatsanleihe flüchten.

Wie sensibel der Zinsmarkt auf schlechte Nachrichten (auch in der kurzfristigen Entwicklung) reagiert, zeigt unsere Grafik.

Quelle: FMH
Quelle: FMH

 

Wenn alles teurer wird, steigen auch die Zinsen

Für steigende Zinsen spricht in jedem Fall die Inflationsrate. Sie steigt seit Jahren und hat in Deutschland bereits stolze 2,3 Prozent erreicht. Für Kaufinteressenten sind das keine guten Nachrichten: Denn neben den Baugeldzinsen werden wohl auch die Immobilienpreise weiter steigen.

Auf der anderen Seite sind das erste Mal die Baugeldzinsen geringer als die Inflationsrate. Die Inflation erleichtert zusätzlich die Rückzahlung der Baudarlehen. Diese Entwicklung kann keine langfristige Basis sein, wenn der Anleger über viele Jahre weniger an Rendite bekommt als die Inflation das Kapital reduziert.

Quelle: FMH
Quelle: FMH

 

Die Entwicklungen in Rom mögen die Euphorie zwar dämpfen. Marktkenner erwarten aber dennoch, dass die EZB nach Auslaufen der Anleihe-Ankäufe vielleicht schon im Frühjahr mit Zinserhöhungen beginnen könnte – zumindest dann, wenn Italien sich doch noch dazu bereit erklärt, die Staatsverschuldung nicht weiter nach oben zu schrauben. Dies wäre ein klares Signal, dass eine gewisse Normalität im Bankgeschäft einkehrt. Die Renditenchancen für Anleger würden sich verbessern und Kreditnehmer müssten mehr zahlen.

Blick in die Glaskugel

In Panik müssen Immobilienkäufer deshalb allerdings nicht verfallen. Zwar werden die goldenen Zinszeiten bald zu Ende gehen. Allerdings ist nicht zu erwarten, dass Finanzierer kurzfristig drei statt wie derzeit 1,5 Prozent fürs zehnjährige Baugeld aufbringen müssen. Ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte bis Ende des Jahres ist aber durchaus wahrscheinlich.

Eine solche Erhöhung wäre zwar noch relativ gut zu verkraften. Selbst ein Plus von 0,5 Prozentpunkten würde ein Baudarlehen über 300.000 Euro innerhalb von zehn Jahren bei gleicher Rate (die Tilgung wurde um 0,5 Prozent reduziert) die Restschuld um rund 14.000 Euro erhöhen. Dennoch sollten Kaufinteressenten den bevorstehenden Umschwung nicht unterschätzen. Denn mit steigenden Hypothekenzinsen dürften die Nachfrage nach Immobilien in den nächsten Monaten anziehen – und mit ihr die Immobilienpreise. Erst wenn die höheren Zinsen und die höheren Objektpreise eine Investition in Immobilien unrentabel machen, kommt vermutlich der Rückgang bei der Immobiliennachfrage und somit auch zu sinkenden Kaufpreisen. Dies ist zwar keine Situation in den nächsten Monaten aber wahrscheinlich in den nächsten Jahren

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.

Quelle: n-tv.de