Ratgeber

Investmentobjekt Wohnung Immobilie selbst verwalten macht Arbeit

Eigentumswohnungen mit Balkonen

Der vermietende Eigentümer ist im Prinzip vom ersten Tag an gefordert.

(Foto: Bernd von Jutrczenka/dpa)

Eine Wohnung selbst zu verwalten, heißt Verantwortung übernehmen. Vermieter werden schnell zum Mädchen für alles: Mieter aussuchen, Schäden beheben, Bürokram erledigen. Viele Aufgaben können sie allerdings an Profis delegieren.

Die Käufer einer Eigentumswohnung wollen meistens selbst einziehen. Weil Sparanlagen derzeit kaum Ertrag abwerfen, rückt aber auch für Privatleute zunehmend der Erwerb einer Wohnung als Renditeobjekt in den Blick. Dies verspricht Wertsteigerung und Mieteinnahmen. Viele Verbraucher bleiben also Mieter, werden aber gleichzeitig vermietender Privateigentümer.

Der Rollenwechsel bedeutet: Sie müssen sich in der eigenen Immobilie selbst um Dinge kümmern, für die sie zu Hause einfach ihren Vermieter heranziehen können: verstopfte Rohre freimachen, kaputte Heizungen in Gang setzen, Schimmelbefall beseitigen.

Der vermietende Eigentümer ist im Prinzip vom ersten Tag an gefordert. Denn schon die Vermietung des Objekts liegt in seiner Verantwortung, sollte die Wohnung nicht schon bewohnt sein. Außerdem müssen Konto- und Buchführung erledigt werden. Zum einen für die Steuererklärung, zum anderen für die jährliche Betriebskostenabrechung, auf die der Mieter Anspruch hat.

Ansprechpartner rund um die Uhr

Do-it-yourself-Verwalter sind in erster Linie "Ansprechpartner für den Mieter, und das im Prinzip rund um die Uhr", sagt Sabine Feuersängerin vom Verbraucherverband Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn. Das gilt vor allem bei typischen Problemen wie nicht schließenden Fenstern und Türen, Wasserrohrbruch oder gebrochenen Fliesen auf dem Balkon.

In solchen Fällen muss der Eigentümer Abhilfe schaffen: Er ist in der Pflicht, "sich um die Instandhaltungsarbeiten zu kümmern", erklärt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus&Grund Deutschland. Sonst riskieren Vermieter, dass der Mieter die Miete mindert.

Wie privat vermietende Wohnungseigentümer die Sache in Ordnung bringen, steht ihnen frei. Sie können Handwerker in Gang setzen oder die Dinge selbst erledigen. Dazu sollten sie etwas vom Gewerk verstehen, um keine weiteren Schäden zu produzieren, für die sie dann zusätzlich aufkommen.

Abhängig vom Defekt ist zügiges Handel erforderlich. Fällt im Winter die Heizung aus, muss sofort repariert werden. Schwierig wird es, wenn Eigentümer nicht in der Nähe ihres Investitionsobjekts leben. Erfahrungsgemäß steigt der Aufwand, den sie in die Wohnungsverwaltung stecken, mit der Entfernung zum eigenen Wohnort.

Die Arbeit sollte sich jedoch in Grenzen halten. Sonst fressen Stress und Zeit die Rendite auf. In der Konsequenz "braucht man eigentlich jemanden, der mal schnell hingeht und sich auskennt", sagt Storm. Das können Bekannte, Nachbarn, Miteigentümer oder Hausmeister sein.

Im Schnitt werden 22 Euro pro Monat fällig

Storm und Feuersänger favorisieren allerdings eine professionelle Lösung: den Hausverwalter. Dessen Einsatz sei "für denjenigen sinnvoll, der sich nicht selbst kümmern oder nicht von Köln nach Leipzig fahren will, weil der Wasserhahn tropft", sagt Feuersänger.

Die sogenannte Miet-Verwaltung kostet nach Angaben des Dachverbands deutscher Immobilienverwalter (DDIV) durchschnittlich rund 22 Euro pro Wohnung und Monat. Die Ausgaben können Eigentümer in der Steuererklärung geltend machen.

Häufig übernimmt der Verwalter, der die Wohnanlage ohnehin im Auftrag der Eigentümergemeinschaft betreut, diesen Job auch für einzelne Wohnungen. Wer den WEG-Verwalter zugleich für sein Sondereigentum einsetzen will, schließt mit ihm einen separaten Vertrag über Miet-Verwaltung. Selbstverständlich kann auch ein Verwalter von außen genommen machen.

Mit der Unterschrift unter den Kontrakt wird der Miet-Verwalter zum Stellvertreter des Eigentümers, wie DDIV-Sprecher Steffen Hasse erläutert. Damit ist er der Ansprechpartner des Mieters für dessen Nöte und Sorgen. Mit diesen beschäftigte er sich anstelle des Vermieters, der Eigentümer bleibt weitgehend außen vor.

Auch die Mietersuche kann übernommen werden

Hasse umreißt das Paket: "Je nach Umfang schließt es sowohl Instandhaltung und Instandsetzung als auch die Verwaltung der Mietzahlungen und Abrechnungen ein." Im Klartext bedeutet das: Der Verwalter kontrolliert, ob der Mieter rechtzeitig zahlt, mahnt Säumige, fungiert bei Ärger als Blitzableiter, lässt Schäden beheben.

Nach den Erfahrungen von Inka-Marie Storm nehmen einige Verwalter Wohnungseigentümern auch die Mietersuche ab. Das könne eine Entlastung sein, meint Storm. Denn Privatvermieter wüssten nicht immer genau, was rechtlich verlangt sei. Als Beispiel nennt sie die Anforderungen an die Vorlage des Energieausweises und Fragen, die Mietinteressenten gestellt werden dürfen - oder auch nicht. Auch die Mietpreisbremse birgt Tücken. Auf Wunsch und mit Vollmacht des Eigentümers unterschreiben Verwalter den Mietvertrag.

Wer seine Wohnung selbst verwaltet, sollte bei Mietverträgen darauf achten, dass sie möglichst mit den in der Teilungserklärung der Eigentümergemeinschaft formulierten Vorgaben übereinstimmen. Außerdem ist es hilfreich, bei Problemen wie verstopften Rohren die Hausverwaltungen zu kontaktieren. Denn je nachdem, wo es klemmt, zahlt die Gemeinschaft die Instandsetzungskosten.

Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa

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