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Tenhagens Tipps Mieten oder kaufen?

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Wer lieber flexibel bleiben möchte, fährt als Mieter und Geldanleger besser.  

(Foto: imago/Revierfoto)

Die Gelegenheit scheint so günstig wie nie: Dank niedriger Zinsen muss die eigene Immobilie kein Traum bleiben. Leider steigen auch die Preise rasant. Für wen sich ein Kauf lohnt und wer besser Mieter bleibt, erklärt "Finanztip"-Chefredakteur Tenhagen.

n-tv.de: Was spricht denn dafür, eine Immobilie zu kaufen?

Hermann-Josef Tenhagen: Vor allem die niedrigen Zinsen. So billig hat man das Geld eigentlich noch nie bekommen. Wenn man dann noch einen günstigen Kaufpreis bekommt und es sich leisten kann, gleich mit einer ordentlichen Tilgung zu starten, ist der Kauf einer eigenen Immobilie großartig.

Wenn der Kaufpreis aber zu hoch ist, dann ist das aus Geldanlagesicht eine Schnapsidee. Und auch, wer mit zu wenig Tilgung reingeht, muss sich darauf verlassen, dass die Zinsen über Jahrzehnte so niedrig bleiben. Falls es anders kommt, würde das bei der Finanzierung zum Problem werden.

Als reine Altersvorsorge ist die Immobilie nur dann attraktiv, wenn auch noch anderes Vermögen vorhanden ist. Mietfrei zu wohnen ist super, allerdings nur, wenn auch genug Reserven vorhanden sind, um nötige Reparaturen zu bezahlen.

Was spricht gegen einen Kauf?

Dagegen spricht, dass es im Moment alle machen (wollen) und die Preise tatsächlich hochgegangen sind. Und in den Orten, wo sie nicht gestiegen sind, liegt das vermutlich auch daran, dass dort niemand mehr wohnen möchte. Das ist womöglich auch in zehn Jahren nicht anders, einfach, weil es dann eventuell in der Nähe weder einen Aldi noch einen Arzt oder Arbeit gibt.

Gibt es denn in Deutschland eine partielle Immobilienblase?

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Hermann-Josef Tenhagen ist Chefredakteur der unabhängigen Verbraucher-Webseite Finanztip.

Mit der Begrifflichkeit Blase tue ich mich schwer. Aber es gibt Immobilienpreise, die nicht mit der Miete refinanziert werden können. Dies sind dann spekulative Preise. Denn man muss darauf spekulieren, dass jemand das Objekt in einigen Jahren noch dringender haben möchte als man selbst – und einen höheren Preis bezahlt. Normalerweise sollten ein Haus oder eine Wohnung aber durch die Miete der Menschen, die darin wohnen, finanziert werden. Oder eben durch die angenommene Miete für den Selbstnutzer.

Welche Voraussetzungen sollten für einen Kauf erfüllt sein?

Genug Eigenkapital, eine hohe Tilgung und auch eine gewisse Beständigkeit. Wenn jemand zu oft umzieht, sind die Nebenkosten des Immobilienerwerbs einfach zu hoch. Maklercourtage, Mehrwertsteuer, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag etc. machen schnell 13 oder 14 Prozent des Kaufpreises aus. Das funktioniert nur, wenn der Preis der Immobilie in kurzer Zeit signifikant gestiegen ist. Ansonsten droht beim Verkauf ein ordentlicher Verlust. Auch wer lieber flexibel bleiben möchte, fährt als Mieter und Geldanleger besser.  

Wie viel Eigenkapital wird denn benötigt?

Je mehr da ist, desto besser. Nebenkosten plus 20 Prozent des Kaufpreises wären super.

Wie teuer darf die Immobilie maximal sein?

Maximal ist relativ. Wenn ich sie als Geldanlage sehe und sie ist teurer als 25 Jahres-Nettokaltmieten, dann wird es schwer. Wenn die Miete das einbringt, ist es okay. Aber ansonsten ist es eine Spekulation auf einen zukünftigen, höheren Verkaufswert.

Auf dem Land in Mecklenburg-Vorpommern kann man sehr preiswert kaufen, für 50.000 Euro zum Beispiel. Wenn Häuser sehr preiswert sind, weißt das auf ein Problem hin. Die denkbare Miete würde das Haus schon finanzieren. Allein, an dem Ort in dem Haus will niemand mehr leben. Man findet aktuell keine Mieter. Hier wird es auch in Zukunft schwer sein, überhaupt einen Mieter zu finden.

Wie hoch darf die monatliche Belastung maximal sein?

Wer die Immobilie selbst nutzen möchte, kennt ja seine bisherige Mietbelastung. Die Nebenkosten werden bei Eigennutzung eher noch steigen. Mindestens diesen Betrag muss ich neben allen anderen Lebenshaltungskosten aufbringen können. Zudem sollte die Lebensplanung bei der Finanzierung berücksichtigt werden – etwa, ob Kinder geplant sind und demzufolge ein Elternteil in Zukunft weniger arbeitet oder auch, ob aus anderen Gründen mit weniger Verdienst zu rechnen ist. Darüber hinaus sollte die Finanzierung bis zur Rente abgeschlossen sein, denn dann ist weniger Geld da. Bei einer Fremdnutzung spielt dies zumindest dann keine Rolle, wenn sich die Finanzierung durch die Mieteinnahmen trägt.

Mit Hermann-Josef Tenhagen sprach Axel Witte

Quelle: n-tv.de

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