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Holpriger Start Fallen für werdende Eigentümergemeinschaft

Eigentümergemeinschaften sollten bei Sanierungen genau prüfen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Foto: Jens Kalaene

Wer sich eine Immobilie sichern will, sollte zunächst eine Kaufoption vereinbaren und abwarten, bis weitere Interessenten zugreifen.

(Foto: dpa)

Eigentumswohnungen sind eine Alternative zum eigenen Haus. Mit dem Kauf der Wohnung geht die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft einher. Deren Start gerät oft holprig - mit Folgen für die Immobilienkäufer.

Auf den ersten Blick erfüllte der schicke Altbau alle Wünsche der Familie: saniert, zentrumsnah, für Doppelverdiener gerade noch bezahlbar. Doch kurz nach dem Einzug gab es Probleme mit Feuchtigkeit und bröckelndem Putz. Der Bauträger, der die Wohnungen im Haus gerade erst aufgeteilt und verkauft hatte, unternahm allerdings nichts. Im Gegenteil: In der Eigentümersammlung verhinderten seine Abgesandten für ihn kritische Beschlüsse.

Solche Schwierigkeiten sind nach Beobachtung von Verbraucherschützern und Juristen typisch für die Anfangsphase frisch entstehender Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Denn der Bauträger ist selbst meist Mitglied dieser werdenden WEG. Die Folge: Er kann Entscheidungen seiner Miteigentümer in der WEG-Versammlung blockieren. "Zu Beginn hat er die meisten Stimmen, weil ihm die noch unverkauften Wohnungen gehören", erklärt der Rechtsanwalt Michael Eggert den Hintergrund.

"Die Zeit ist nicht problemfrei"

Erwerber haben in der werdenden WEG oft ziemlich wenig zu bestimmen: Bauträger und Entwickler legen nicht nur die Gemeinschaftsordnung fest, sondern darüber hinaus den ersten Verwalter. Manche machen diesen Job sogar selbst. Die Amtszeit dieses ersten Verwalters ist gesetzlich auf drei Jahre begrenzt; spätere Verwalter dürfen für maximal fünf Jahre bestellt werden. Diese Fristen werden in der Regel ausgeschöpft. Die Begrenzung soll Mauscheleien vorbeugen.

Trotzdem birgt die Rolle der Verwaltung Zündstoff oder wie Hartmut Schwarz von der Verbraucherberatung Bremen es umschreibt: "Die Zeit ist nicht problemfrei." Oft krache es, weil die Verwaltung als verlängerter Arm des Entwicklers beispielsweise nichts gegen Mängel unternehme. Dieser Punkt erfordert aber zügiges Handeln. "Rechtliche Schritte müssen vor Ablauf der fünfjährigen Gewährleistungsfrist eingeleitet werden", erläutert Eggert.

Allerdings kann nur eine normale WEG baurechtliche Ansprüche effektiv geltend machen. Diesen Status erreicht die Vorgemeinschaft mit dem Verkauf des letzten Objekts und dem Eintrag des Erwerbers ins Grundbuch. Den Wandel von der werdenden zur endgültigen WEG kann ein Bauträger jedoch verhindern. Etwa, indem er das Anlegen der Wohnungsgrundbücher verzögert.

In der Konsequenz haben die Miteigentümer weniger Chancen, ihre Rechte einzuklagen. Eggert formuliert es drastisch: "Ich habe dann eine Bude faktisch ohne Gewährleistung gekauft." Schlechte Substanz gehört nach einer Umfrage des Verbands privater Bauherren (VPB) zu den größten Ärgernissen in neu errichteten Eigentumsanlagen.

Rechte und Pflichten der werdenden WEG

Im Zusammenhang mit der Eigentümerversammlung benennt der Dachverband deutscher Immobilienverwalter eine weitere Schwierigkeit: Ein übel meinender Bauträger könne die Schlüsselübergabe verzögern, der neue Eigentümer deshalb zu spät zur Versammlung eingeladen werden und deren Beschlüsse dann eventuell anfechten.

Formal kann sich das Entstehen der normalen WEG über Jahre hinziehen. Zum Beispiel, weil die Anlage riesengroß ist, um Baumängel gestritten wird, Käufer die Schlussrate nicht zahlen und der Entwickler deshalb den Grundbucheintrag blockiert. In dieser Übergangsfrist bilden die anderen Käufer die werdende WEG. Mitglied ist, wer sowohl eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch hat als auch die Wohnungsschlüssel besitzt, befand der Bundesgerichtshof (BGH) (Az.: V ZR 80/15).

Theoretisch haben "die Mitglieder der werdenden WEG die gleichen Rechte und Pflichten wie eine normale WEG", sagt Verbraucherschützer Schwarz. Zur Pflicht gehört die Hausgeldzahlung. Diese ist auch für nicht fertig gestelltes Gemeinschaftseigentum wie Garten und Spielplatz fällig. Zu den Rechten gehört, dass die Hausverwaltung die Eigentümerversammlung einberuft und den Jahresabschluss vorlegt. "In der Praxis wird das nicht so gelebt", stellt Schwarz fest.

Entwickler tricksen gelegentlich bei den Kosten: Sie legten zum Beispiel den Wirtschaftsplan nicht offen, obwohl die anderen die Gemeinschaftsausgaben über das Hausgeld mitfinanzierten, moniert Schwarz. Auf diese Intransparenz sollten sich insbesondere Erstkäufer einstellen. "Der Bauträger hat kein Interesse, die Kosten mit dem ersten Erwerber zu besprechen, weil er damit seine Kalkulation offenlegt."

Wer sich eine Immobilie sichern will, sollte zunächst eine Kaufoption vereinbaren und abwarten, bis weitere Interessenten zugreifen. Zahl und Namen lassen sich über den Verkäufer in Erfahrung bringen. Mauert der mit Hinweis auf den Datenschutz, "bleibt angehenden Käufern die Möglichkeit, sich am Wochenende am Bauzaun umzusehen und die Leute anzusprechen", sagt VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag. So fänden sich gerade in großen Anlagen auch Miteigentümer, mit denen sich eine Interessengruppe bilden lässt.

"Schnell reinrutschen, wenig zu sagen haben, umfassend haften", fasst Michael Eggert die Risiken einer WEG in der Startphase zusammen. Wer potenzielle Schwierigkeiten eingrenzen will, sieht sich nach überschaubaren Einheiten um. Die mögen auch Banken: "Je kleiner die Einheit, desto schneller die normale WEG, desto einfacher der Kredit", sagt Hartmut Schwarz.

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Quelle: n-tv.de, Monika Hillemacher, dpa

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