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Ein Graffito am Kottbuser Tor in Berlin-Kreuzberg fordert bezahlbare Mieten.
Ein Graffito am Kottbuser Tor in Berlin-Kreuzberg fordert bezahlbare Mieten.(Foto: picture alliance / Jens Kalaene/)
Mittwoch, 14. März 2018

Das Syndikat gegen Mietwucher: "Wohnungen dürfen keine Handelsware sein"

Um ihre Wohnhäuser den Spekulanten auf dem Immobilienmarkt zu entziehen, suchen immer mehr Hausgemeinschaften die Hilfe des Mietshäuser-Syndikats und kaufen ihr Zuhause einfach selbst. Berater Julian Benz arbeitete früher selbst als Immobilienfachwirt. Seit über zehn Jahren berät der 38-Jährige nun Berliner Hausbewohner, die sich nicht durch Finanzinvestoren aus ihrem geliebten Kiez vertreiben lassen wollen. Allein in der Hauptstadt betreut Benz 17 solche Projekte - bundesweit gibt es mittlerweile 128 Syndikatshäuser. Mit n-tv.de spricht Julian Benz über Chancen, aber auch Risiken des Modells "Häuser für diejenigen, die drin wohnen".

n-tv.de: Herr Benz, was genau macht das Mietshäuser-Syndikat?

Julian Benz: Wir beraten Gruppen, die zusammen ein Haus kaufen und es auf diese Weise dem Immobilienmarkt entziehen wollen. Das Ziel dabei ist, langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Ist das Syndikat auch finanziell involviert?

Jein. Finanzielle Unterstützung in relevanter Größe gibt es vom Mietshäuser-Syndikat leider nicht. Wir beteiligen uns nur knapp zur Hälfte am Stammkapital einer GmbH, die wir gemeinsam mit den Hausbewohnern gründen, um ein Gebäude kaufen zu können. Angesichts der aktuellen Immobilienpreise ist das also nur ein ganz kleiner Beitrag - das allermeiste Geld muss die Hausgemeinschaft selbst aufbringen. 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten kommen über Direktdarlehen der Bewohner oder aus deren direktem Umfeld. Der Rest wird über Bankdarlehen finanziert.

Trotzdem klingt Ihr Hilfsangebot für Mieter erst einmal nach dem ersehnten Rettungsanker, wenn der Immobilienhai schon vor der Tür steht. Können Sie überhaupt allen helfen?

Im Juni 2008 entstand auch aus dem neunköpfigen Hausprojekt Rigaer78 in Berlin ein selbstverwaltetes Zuhause: Die Hausgemeinschaft wurde durch das Mietshäuser-Syndikat unterstützt. Allerdings tobt in direkter Nachbarschaft (Rigaer94) seit Jahren ein Kampf zwischen linksautonomer Szene und Polizei.
Im Juni 2008 entstand auch aus dem neunköpfigen Hausprojekt Rigaer78 in Berlin ein selbstverwaltetes Zuhause: Die Hausgemeinschaft wurde durch das Mietshäuser-Syndikat unterstützt. Allerdings tobt in direkter Nachbarschaft (Rigaer94) seit Jahren ein Kampf zwischen linksautonomer Szene und Polizei.(Foto: picture alliance / Maurizio Gamb)

In den letzten Jahren ist die Nachfrage von bestehenden Hausgemeinschaften beim Mietshäuser-Syndikat deutlich gestiegen. Unser Modell spricht sich ja auch herum. Wir können aber leider nur sehr punktuell helfen. Denn wir haben einfach das Problem, dass die Preise inzwischen so hoch sind, dass wir die allermeisten Häuser gar nicht mehr kaufen können, wenn dabei gleichzeitig bezahlbare Mieten herauskommen sollen.

Also ist das, was Sie tun, quasi ein Tropfen auf den heißen Stein?

Ja, in Bezug auf das, was wir real zusammen mit den Hausgemeinschaften umsetzen können, kann man es nicht anders sagen. Was ich aber am Modell des Mietshäuser-Syndikats spannend finde, ist die Tatsache, dass man daran Konzepte für langfristig bezahlbares Wohnen entwickeln kann. Wir haben zum Beispiel den Grundsatz der Unverkäuflichkeit - das heißt, dass alle Häuser, die nach dem Syndikatsmodell gekauft wurden, nicht auf den Markt zurückkehren. Mit ihnen kann also nicht mehr spekuliert werden. Das garantiert langfristig bezahlbare Mieten. Und die Entscheidung, was in dem Haus passiert, liegt allein in den Händen der Bewohner: Wenn sie etwas sanieren wollen, können sie das machen. Dann müssen sie sich ausrechnen, ob dadurch Mietsteigerungen notwendig werden. Wenn die Hausgemeinschaft aber entscheidet: "Das machen wir nicht!", dann wird auch nichts gemacht.

Die Bewohner gehen mit ihrem Kauf aber auch ein recht großes finanzielles Risiko ein: Wenn das Dach undicht ist oder sich Hausschwamm breitmacht, können die Sanierungskosten schnell in den persönlichen Ruin führen. Was passiert dann?

Im schlimmsten Fall geht so ein Projekt dann in die Insolvenz. Das ist in der Geschichte des Mietshäuser-Syndikats bisher einmal passiert. Völlig ausschließen kann man das Scheitern eines Projekts nie. Wir versuchen aber, mit unserer Beratung dafür zu sorgen, dass das nicht passiert - zum Beispiel machen wir mit den Leuten eine Liste der notwendigen Sanierungsarbeiten, begleitet von Architekten. Gibt es Probleme mit einem Haus, greift ein breites Netzwerk an Wissen: Inzwischen sind es ja knapp 130 Häuser, die nach dem Syndikatsmodell gekauft wurden. Und die Bewohner haben bestimmte Erfahrungen gemacht, die sie auch teilen wollen. Das ist ein großer Stabilitätsfaktor.

Wie ist es denn überhaupt so weit gekommen, dass private Mieter ihr Wohnhaus selbst kaufen müssen? Die Stadt Berlin hätte bei zum Kauf stehenden Immobilien doch ein Vorkaufsrecht.

Was sind Erhaltungssatzungen?

In Erhaltungssatzungen können Gemeinden gemäß Paragraf 172 Baugesetzbuch unter anderem im Sinne des Milieuschutzes steuernde Maßnahmen festlegen, die zum Erhalt der Heterogenität einer Wohnbevölkerung in einem bestimmten Gebiet dienen sollen. Auf diese Weise können beispielsweise auch Luxussanierungen verhindert werden. Kritik kommt von Maklern und Investoren, die in den Satzungen ein Mittel sehen, um den Markt zu entschleunigen. Investitionen, so das Argument, würden dadurch verhindert.

Grundsätzlich ist das Vorkaufsrecht eine gute Sache, um Mietshäuser vor der Luxussanierung oder der Aufteilung in Wohneigentum zu retten. Aber es löst nicht das generelle Wohnungsproblem. In Berlin ist es auch nur sehr eingeschränkt anwendbar - nämlich nur dort, wo Erhaltungssatzungen (siehe Infobox) greifen. Und derjenige, der dann vom Bezirk als Käufer benannt wird - zum Beispiel eine Wohnungsbaugesellschaft, eine Stiftung oder eben eine Hausgemeinschaft zusammen mit dem Mietshäuser-Syndikat, der muss das Ganze auch finanzieren können. Kaufpreise sind aber mittlerweile Mondpreise.

Was hat die Politik denn da falsch gemacht?

Die aktuellen Probleme sind auf die jahrelange falsche Privatisierungspolitik zurückzuführen. Große Bestände an Wohnungen wurden privatisiert und gleichzeitig wurden landeseigene Grundstücke verkauft. Jetzt gibt es nur noch sehr eingeschränkt Flächen, wo Neubauten realisiert werden können. Und auch der Anteil der Wohnungen, die sich in städtischem Eigentum befinden, ist zu gering, um eine regulierende Wirkung auf den Wohnungsmarkt zu haben.

Und gleichzeitig steigen die Bodenpreise …

Ja, auch das ist ein Problem. Ich selber wohne in einem Haus in Berlin, das wir vor einigen Jahren gekauft haben. Es war leerstehend und wir haben es nach dem Kauf umgebaut. Der Bodenrichtwert lag damals bei ungefähr 200 Euro. Heute sind es über 1000. In anderen Gegenden Berlins sind wir mittlerweile bei Bodenpreisen von 4000 oder 5000 Euro angekommen.

Das heißt, Sie wohnen auch selbst in einem Syndikats-Haus?

Das stimmt, ja.

Wie war denn bei Ihnen die Zusammenarbeit in der Gruppe? Gab es auch Probleme?

Ja, da gab es eine Menge Probleme. Wir hatten uns als junge und recht unerfahrene Gruppe vorgenommen, vieles an dem Haus umzubauen - und haben uns damit selbst überfordert. Allein während dieses Prozesses sind schon viele gegangen und wir haben uns auch unnötige Konflikte ins Haus geholt. Es so zu machen, würde ich keiner anderen Hausgemeinschaft empfehlen. Andererseits ist ein selbstverwaltetes Haus auch nie ganz konfliktfrei.

Haben Sie es mal bereut, sich auf das Projekt eingelassen zu haben?

Ernsthaft bereut habe ich das nicht, nein. Ich habe vieles gelernt - auch, wenn ich auf manches, was ich gelernt habe, lieber verzichtet hätte.

Haben Sie denn Tipps für Leute, die mit dem Gedanken spielen, sich an das Mietshäuser-Syndikat zu wenden?

Mein Rat ist, sich nicht erst an uns zu wenden, wenn das Haus schon zum Verkauf steht. Dann ist es in der Regel zu spät, weil die Zeit fehlt, alle notwendigen Schritte zu machen. Wenn man so etwas vorhat, sollte man schauen, wie viele Bewohner ähnliche Vorstellungen haben und sie mal zu einem Treffen einladen. Wichtig ist auch, zu wissen, wie hoch die Mieten sind, die aktuell gezahlt werden. Aus den Bestandsmieten lässt sich relativ einfach ein Schluss auf den möglichen Kaufpreis ziehen. Erst danach kann eine Hausgemeinschaft auf den Eigentümer zugehen und ein Angebot machen. Die Eigentümer selbst kommen oft gar nicht auf die Idee, ihre Mieter zu fragen, ob sie Interesse daran hätten, das Haus zu übernehmen. Das Wichtigste ist allerdings, in der Hausgemeinschaft einen guten Umgang und klare Regeln für das Miteinander zu finden. Das ist aus meiner Sicht die größte Herausforderung.

Was muss passieren, damit Mieter erst gar nicht in die Zwangslage geraten, ihr Haus selbst kaufen zu müssen, um weiter darin wohnen zu können?

Es braucht ein grundsätzliches Umdenken: Wohnen ist ein Grundrecht, ein Menschenrecht. Wohnungen dürfen keine Handelsware sein. Das müsste Konsens werden. Und nach diesem Konsens müsste sich auch die Gesetzeslage ausrichten. Dafür setzen wir mit vielen anderen zusammen ein.

Mit Julian Benz sprach Judith Görs

Quelle: n-tv.de