Ab 2025 gilt die neue Grundsteuer. Das könnte für viele Besitzer von Wohnungen und Häusern teuer werden. Doch jetzt sorgte der Bundesfinanzhof für einen Hoffnungsschimmer.

Mit seinem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH, Az.: II B 78/23) die Rechte von Immobilieneigentümern gestärkt. Konkret hat der BFH zwei Grundeigentümern das Recht eingeräumt, die sich gegen die Feststellung des sogenannten Grundsteuerwerts wenden.

Dieser gilt ab 2025 und ersetzt dann den bisher geltenden Einheitswert, den das Bundesverfassungsgericht 2018 für verfassungswidrig erklärt hat, da er gleichartige Immobilien unterschiedlich behandele, was wiederum gegen das Gebot der Gleichbehandlung aus dem Grundgesetz widerspreche. Der Grundsteuerwert bemisst den Wert von Wohnungen, Häusern und Grundstücken und dient als Basis für die Grundsteuer. Viele Eigentümer von Immobilien befürchten, dass die Grundsteuer ab dem kommenden Jahr steigen wird.

Der Grundsteuerwert errechnet sich aus verschiedenen Komponenten wie der Grundstücksgröße, dem Bodenrichtwert oder dem Alter eines Gebäudes. Die Grundsteuer ergibt sich dann aus dem Grundsteuerwert und den Hebesätzen der Kommunen. Während die Grundsteuerwerte bereits bekannt sind, ist das bei den Hebesätzen in den meisten Kommunen noch nicht der Fall. Die meisten der insgesamt 36 Millionen Immobilienbesitzer weiß also bislang noch nicht, wie viel Geld sie ab dem kommenden Jahr an das Finanzamt überweisen müssen.

Zu hohe Grundstückswerte

Es kann durchaus sein, dass der Grundsteuerwert zu hoch angesetzt ist, und dadurch dann auch eine überhöhte Grundsteuer fällig wird. Fehleranfällig sind insbesondere die Bodenrichtwerte, die den durchschnittlichen Werten anderer Grundstücke in einer bestimmten Gegend, der sogenannten Bodenrichtwertzone, entsprechen. Hier kann es aber im Einzelfall zu signifikanten Abweichungen kommen.

Ein Grundstück in Hanglage ist beispielsweise aufgrund der erschwerten Erschließbarkeit in der Regel weniger wert als vergleichbare Grundstücke ohne größere Gefälle in ähnlicher Lage. Auch der Zuschnitt eines Grundstücks kann sich stark wertmindernd auswirken, wenn es beispielsweise sehr schmal und dafür lang ist. Auch ein schlechter Zustand des Gebäudes kann dazu führen, dass sich die gesetzlich typisierten Mieterträge nicht erzielen lassen und so der ermittelte Grundsteuerwert zu hoch ausfällt.

Abweichung von mehr als 40 Prozent?

Zwar hat der Gesetzgeber laut BFH das Recht, Durchschnittswerte anzusetzen und muss nicht jede Immobilie einzeln bewerten, was bei 36 Millionen praktisch wohl auch kaum möglich wäre. Gewisse Ungerechtigkeiten sind also einzukalkulieren. Doch dürfen die Abweichungen nicht zu hoch ausfallen, um das Übermaßverbot nicht zu verletzen. Im konkreten Fall setzt dies nach der bisherigen Rechtsprechung eine Abweichung von mehr als 40 Prozent voraus.

Ein Objekt muss also erhebliche Mängel aufweisen, damit der Eigentümer einen unter dem festgestellten Grundsteuerwert liegenden Wert seines Grundstücks nachweisen kann. Außerdem braucht es dafür ein qualifiziertes Gutachten, das durchaus 1000 bis 2000 Euro kosten kann. Manche Gutachter bieten eine deutlich preiswertere Vorprüfung an, ob eine mindestens 40-prozentige Abweichung überhaupt realistisch ist.

Dr. Michael Bormann ist Steuerexperte und seit 1992 Gründungspartner der Sozietät BDP Bormann Demant & Partner bdp-team.de. Schwerpunkte seiner Tätigkeiten sind neben Steuern die Bereiche Finanzierungsberatung sowie das Sanierungs- und Krisenmanagement bei mittelständischen Firmen.