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Dienstag, 19. Juli 2016

Wo Miete zahlen besser ist: Immobilien: Lohnt sich der Kauf jetzt noch?

Baugeld ist unglaublich billig, gleichzeitig ziehen vielerorts die Mieten an. Die Immobilienpreise allerdings auch. Soll man jetzt noch in eine Haus oder eine Wohnung investieren? Die Stiftung Warentest gibt Entscheidungshilfe.

Zehnjähriges Baugeld bekommt man zur Zeit schon mit weniger als einem Prozent Zinsen, Darlehen über 20 Jahre lassen sich für kaum 1,5 Prozent festklopfen. Gleichzeitig steigen vielerorts die Mieten, aber eben auch die Immobilienpreise. Lohnt es sich, jetzt noch zu kaufen? Oft ja, sagt die Stiftung Warentest. In vielen Fällen ließen sich die Teuerungen durch günstige Finanzierungsmöglichkeiten kompensieren. In begehrten Großstadtlagen könne das aber anders aussehen.

Wer vor fünf Jahren in Berlin gekauft hat, darf sich heute die Hände reiben. Inzwischen sind die Preise um über 40 Prozent gestiegen.
Wer vor fünf Jahren in Berlin gekauft hat, darf sich heute die Hände reiben. Inzwischen sind die Preise um über 40 Prozent gestiegen.(Foto: imago/PEMAX)

Das "Finanztest"-Magazin hat die Preise und Mieten von Einfamilienhäusern und Wohnungen in insgesamt 106 Städten und Kreisen verglichen. Basis waren nicht wie sonst oft die Wunschpreise, die in Immobilienanzeigen aufgerufen, sondern die Preise, die tatsächlich gezahlt werden. Die Daten stammen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken, der seit 2003 Statistiken führt.

Aufs Verhältnis kommt es an

Die bestätigen dann auch für die letzten Monate den Trend, der schon seit Jahren beobachtet wird: Im Ballungszentren und Universitätsstädten sind die Preise kräftig im Aufwind. Wer hier jetzt noch einsteigen will, muss aufpassen, dass er nicht zu viel zahlt. Aber wann ist ein Preis zu hoch? "Finanztest" verweist auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis: Der Kaufpreis wird durch die Netto-Jahresmiete (also die Miete ohne Betriebskosten) geteilt. Je höher das Ergebnis ausfällt, desto teurer ist die Wohnung im Vergleich zu den Mieten. Im Normalfall sollte der Wert nicht über 20 liegen, in begehrten Städten halten die Tester bis zu 25 für vertretbar. Ein auffällig niedriger Wert kann auch gegen die Immobilie sprechen. Womöglich ist sie marode oder liegt in einer Gegend mit wenig Entwicklungspotenzial.

München, Hamburg, Düsseldorf oder Frankfurt waren für Immobilienkäufer schon immer ein teures Pflaster, Berlin ist es inzwischen auch. Für eine Wohnung in sehr guter Lage und Ausstattung sind die Preise in der Hauptstadt zwischen 2011 und 2015 um über 44 Prozent gestiegen, 4860 Euro kostet der Quadratmeter einer entsprechenden Eigentumswohnung im Schnitt. "Mieten statt kaufen kann hier attraktiver sein", schreibt Finanztest. Das gilt insbesondere für Mieter, die schon lange in ihrer Wohnung leben und entsprechend günstige Abschläge zahlen. In vielen anderen Städten und Kreisen ist Kaufen dagegen eine gute Option, insbesondere wenn man selbst in der Immobilie leben will. "Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 20 liegt der Selbstnutzer selbst dann im Plus, wenn der Preis pro Jahr um ein Prozent fällt", so "Finanztest".

Keine Blase, aber Bläschen

Wer hingegen viel Geld in eine vermietete Wohnung investiert, sollte sicher sein, dass sie sich auch als Spekulationsobjekt eignet, also dass beim Preis noch kräftig Spielraum nach oben ist. Denn teure Wohnungen rechnen sich nicht allein über Mieteinnahmen, zumal sich diese wegen der Kappungsgrenzen auch nur sehr begrenzt steigern lassen. Selbst in begehrten Großstadtlagen ist der Preisauftrieb keineswegs ein Naturgesetz. Wenn die Zinsen eines Tages wieder steigen und Anleger ihr Geld nicht mehr massiv in die Immobilienmärkte pumpen, dürfte das die Entwicklung deutlich abbremsen.

Droht Deutschland eine Preisblase? Die von "Finanztest" befragten Experten können das nicht erkennen, jedenfalls nicht flächendeckend. Wohl aber eine "Bläschenbildung", also stellenweise Preisübertreibungen in bestimmten Räumen. Bedenkliche Tendenzen beobachtet etwa das Marktforschungsinstitut Empirica in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart, Düsseldorf und Köln. Hier seien die Angebotspreise zuletzt deutlich schneller gestiegen als die Mieten. "Käufer in Top-Städten müssen besonders aufpassen, keine Mondpreise zu zahlen", schreibt "Finanztest". Wer hier bei der Suche flexibel ist, kann aber deutlich sparen. In Hamburg zahlt man demnach 30 bis 50 Prozent weniger, wenn die Lage gut statt sehr gut ist. In Bremen sind es 39 Prozent, in Düsseldorf gut 30 Prozent, wenn es keine Toplage sein muss.

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Quelle: n-tv.de