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Modernisierung geht in die Hose Mieterhöhung nicht immer gerechtfertigt

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Bei einer gelungenen Modernisierung geht eine Mieterhöhung oftmals in Ordnung.

(Foto: imago stock&people)

Der Vermieter lässt die Fenster austauschen und das Dach dämmen. Durch solche Maßnahmen können Bewohner eines Altbaus meist Energie einsparen. Doch müssen sie einer Mieterhöhung zustimmen, wenn sie durch die Modernisierung mehr Nach- als Vorteile haben?

Der Vermieter darf Kosten einer Modernisierung auf die Mieter umlegen. Jedoch nur, wenn die Maßnahmen abgeschlossen sind. Hat ein Mieter nach einer Modernisierung zudem mehr Nachteile als Vorteile, muss er in der Regel keinen Modernisierungszuschlag zahlen. Das zeigt ein Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az.: 202 C 374/17), auf das die Zeitschrift "Das Grundeigentum" (Ausgabe 20/2018) hinweist. Der Vermieter kann die Nachteile für den Mieter auch nicht mit Denkmalschutz-Vorgaben rechtfertigen.

In dem verhandelten Fall tauschte eine Vermieterin im Bad und in der Küche einfachverglaste Holzfenster gegen isolierverglaste Fenster aus. Zudem dämmte sie in dem Altbau den Dachfußboden. Danach konnte die Mieterin eines der Fenster nur noch einen Spalt weit öffnen und nicht richtig lüften. Zudem wurde durch die neue Dämmung im Dachfußboden keine Energie eingespart. Die Bewohnerin klagte - sie hatte die Mieterhöhung nur unter Vorbehalt gezahlt und verlangte nun das Geld zurück. Die Vermieterin argumentierte, sie hätte sich bei der Modernisierung an die Denkmalschutz-Vorgaben gehalten.

Die Richter gaben der Klage statt. Die Mieterhöhung sei nicht gerechtfertigt. Denn die Nachteile überwiegen und es gibt kaum energetische Vorteile. Unerheblich sei dabei, dass die Vermieterin die neue Dachkonstruktion aus Gründen des Denkmalschutzes wählen musste. Eine Dämmung muss immer auf das gesamte Haus abgestimmt werden - bei der Planung darf der Dachbereich nicht isoliert betrachten werden. Auch der Einbau der neuen Fenster rechtfertigte keine Mieterhöhung, insbesondere weil die Maßnahmen noch nicht richtig abgeschlossen waren - die Fugen zwischen Außenwand und Fenster waren noch nicht richtig abgedichtet.

Grundsätzlich gilt: Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind Sache des Vermieters. Darunter fallen alle Arbeiten, die dazu führen, den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung oder des Gebäudes zu erhalten oder wiederherzustellen. Eine Mieterhöhung infolge dieser Arbeiten ist in der Regel nicht möglich. Anders ist es bei einer Modernisierung. Hier kann eine Mieterhöhung gerechtfertigt sein. Prinzipiell fallen unter Modernisierungsarbeiten alle baulichen Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache oder die Wohnverhältnisse nachhaltig verbessert werden.

Quelle: n-tv.de, awi/dpa

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