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Wohnung ist Sanierungsfall Lohnt sich ein Objekt mit Makeln?

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Mieter sollten von Anfang an gut durchkalkulieren, ob die Höhe der Kosten für die Sanierungsarbeiten im Verhältnis zur einer Ersparnis bei der Miethöhe steht

(Foto: imago/photothek)

Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie zu einer günstigen Monatsmiete mit der Auflage angeboten bekommt, sich selbst um die Instandsetzung zu kümmern, sollte dies gut durchrechnen. Klare Vereinbarungen im Mietvertrag sind ein Muss.

Die Vier-Zimmer-Mietwohnung mit Terrasse ist toll geschnitten und befindet sich in Top-Lage. Doch die Immobilie hat einen Haken: Das Bad stammt noch aus den 70er Jahren, die Küchenfliesen weisen Sprünge auf, und im Wohnzimmer zeigen sich Schimmel-Flecken an den Wänden. Das Objekt ist sanierungsbedürftig. Doch der Vermieter will kein Geld investieren. Stattdessen bietet er dem Interessenten an, dass er mit der Monatsmiete heruntergeht - und im Gegenzug kümmert sich der Mieter um die Sanierung.

Das hört sich oft zunächst nach einer guten Abmachung an. Ob sich das allerdings immer lohnt, hängt vom Einzelfall ab. "Grundsätzlich ist die Instandsetzung und Instandhaltung einer Wohnung Sache des Vermieters", sagt Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Hat der Vermieter kein Interesse an der Sanierung der Wohnung und vermietet er sie, sollte der Mieter unbedingt auf klare Vereinbarungen im Mietvertrag achten. Das empfiehlt der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Daniel Oexle, für den Verband Wohneigentum.

Umbauten dürfen bestand haben

Vertraglich sollte festgehalten werden, welche Sanierungsvorhaben der Mieter plant und in welchem Zeitraum er sie umsetzt. Ebenfalls wichtig: "Der Vermieter verzichtet vertraglich auf sein Kündigungsrecht und schließt außerdem Mieterhöhungen aus", sagt Oexle. Mit dieser Regelung geht der Mieter auf Nummer sicher, dass sich seine Investition auch rechnet.

Außerdem muss schriftlich festgehalten werden, dass der Mieter bei Vertragsende nicht verpflichtet ist, die Wohnung in ihrem ursprünglichen Zustand zurückzugeben. Ohne eine solche Regelung müsste der Mieter zusätzlich zu seinen Investitionen zur Sanierung nochmals Geld in die Hand nehmen, um die Umbauten zu beseitigen.

Bei Vertragsende kann der Mieter in aller Regel keine Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter für seine Aufwendungen zur Sanierung des Objektes geltend machen. "Denn der Vermieter kann mit der Investition häufig gar nichts anfangen, weil er vielleicht das Gebäude sowieso abreißen oder kernsanieren möchte", so Oexle. Im besten Fall kann eine Entschädigungsregelung für das Vertragsende ausgehandelt werden.

"Der Mieter sollte von Anfang an gut durchkalkulieren, ob die Höhe der Kosten für die zu erwartenden Sanierungsarbeiten im Verhältnis zur einer Ersparnis bei der Miethöhe steht", sagt Janßen. So könnte die Summe für die Sanierung je nach Zustand des Objektes schnell in den sechsstelligen Bereich hochschnellen.

Das gilt beispielsweise, wenn die Wohnung sich in einem energetisch schlechten Zustand befindet und etwa neue Fenster und eine neue Heizung her müssen. "Wenn überhaupt, dann kann sich dies für einen Mieter nur dann lohnen, wenn er beabsichtigt, sehr lange in der Wohnung zu bleiben oder vorhat, die Wohnung im Nachhinein zu kaufen", sagt Mieterschützer Janßen.

Ansprechpartner des Mieters bleibt der Vermieter

Auch sollte der Mieter darauf achten, ob er die baulichen Veränderungen in der Wohnung nach eigenen Vorstellungen durchführen kann - oder ob der Wille des Vermieters ausschlaggebend ist. Keinesfalls sollte der Mieter ohne das Ja des Vermieters das Objekt sanieren. "Andernfalls kann dem Mieter die Kündigung drohen", sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland.

Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, muss, sofern das Umbauvorhaben auch Gemeinschaftseigentum betrifft, die Eigentümergemeinschaft entscheiden. "Ansprechpartner des Mieters bleibt der Vermieter", so Storm.

Hat der Mieter eine bauliche Veränderung an der Wohnung ohne Einwilligung des Eigentümers vorgenommen, dann hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückbau auch schon während der Vertragslaufzeit. Und: "Die schlichte Zustimmung des Vermieters zum Umbau durch den Mieter enthält auch nicht zwingend einen Verzicht auf einen Rückbau bei Vertragsende", stellt Oexle klar. Die Einwilligung des Vermieters bedeutet auch nicht, dass der Mieter sicher einen finanziellen Ersatz für seine Aufwendungen bekommt.

Mieter und Vermieter müssen sich außerdem darüber abstimmen, von wem die Sanierungsarbeiten - Handwerker oder Eigenleistungen - durchgeführt werden. Eigenleistungen zu vereinbaren kann sich für den Mieter lohnen, wie Storm sagt: "Wer handwerklich geschickt ist und wem es Spaß macht, hat so die Chance, für einen relativ moderaten Betrag seine Wohnung herzurichten."

Grundsätzlich gilt: Anstriche, Einbauten und andere Veränderungen, die sich beim Auszug leicht beseitigen lassen und die in die Bausubstanz nicht eingreifen, kann der Mieter ohne vorherige Absprache vornehmen - und zwar ganz nach seinem Geschmack.

Quelle: n-tv.de, Sabine Meuter, dpa

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