Ratgeber

Nach Modernisierung Mieterhöhungsmöglichkeiten weiter begrenzt

imago72892853h.jpg

Wie der Deutsche Mieterbund informiert, darf der Vermieter statt 11 nun nur noch 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen.

(Foto: imago/STPP)

Wenn der Vermieter Modernisierungen am Haus oder in Wohnungen durchführt, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Nach einer Gesetzesänderung haben Vermieter nun aber einen geringeren Spielraum.

Eines vorneweg: Modernisierungen haben mit Reparaturen nichts zu tun. Zur Durchführung letzterer ist der Vermieter verpflichtet, dafür kann er keine Mieterhöhung verlangen. Handelt es sich tatsächlich um eine Modernisierung am Haus, können die Mieten aber steigen. Seit Anfang des Jahres gelten dafür neue gesetzliche Regelungen, welche die Mieterhöhungsspielräume für Vermieter begrenzen.

Wie der Deutsche Mieterbund (DMB) informiert, darf der Vermieter statt 11 nun nur noch 8 Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Zudem gelten seit 1. Januar 2019 für Mietsteigerungen sogenannte Kappungsgrenzen. Nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete innerhalb von 6 Jahren aufgrund von Modernisierungen höchstens um 3 Euro/qm erhöhen. Liegt die Miete unter 7 Euro/Quadratmeter, darf sie wegen Modernisierungen innerhalb von 6 Jahren höchstens um 2 Euro/Quadratmeter steigen.

Altes oder neues Recht?

Wenn der Vermieter noch bis Ende 2018 eine wirksame Modernisierungsankündigung verschickt hat, richten sich die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach altem Recht. Betragen die Kosten für die Maßnahmen beispielsweise 20.000 Euro pro Wohnung, kann der Vermieter nach altem Recht die Miete um 2200 Euro pro Jahr oder 183,33 Euro im Monat erhöhen - eine Kappungsgrenze gibt es nicht. Nach neuem Recht kommt nur eine Mieterhöhung von 1600 Euro im Jahr oder 133,33 Euro im Monat in Betracht.

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung führen, wenn zum Beispiel der Wohnkomfort durch bessere Schallschutzmaßnahmen oder neue Sanitäreinrichtungen verbessert wird, oder wenn eine nachhaltige Einsparung von Energie (Endenergie) und Wasser erreicht wird. Energieeinsparmaßnahmen sind zum Beispiel Verbesserungen der Wärmedämmung von Türen und Fenstern sowie von Außenwänden, Dach und Kellerdecken. Aber auch neue energiesparende Heizungs- und Warmwasseranlagen gehören hierzu. Auch Maßnahmen zur Einsparung von Strom sind denkbar. Eine Wassersparmaßnahme wäre insbesondere die Installation von Wasseruhren für jede Wohneinheit.

Keine Ankündigung, keine Handwerker

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muss er mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Der Mieter muss erfahren, welche Arbeiten im Einzelnen geplant sind, welchen voraussichtlichen Umfang sie haben, wann die Arbeiten voraussichtlich beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreibens kann der Mieter dann überprüfen, ob er die geplanten Arbeiten dulden muss oder nicht. Solange keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, sollten Mieter keine Handwerker in die Wohnung lassen.

Mieter können die geplanten Modernisierungsarbeiten ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch wenn die zu erwartende Mieterhöhung für die Mieter praktisch nicht bezahlbar ist.

Wichtig: Hat der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit eines "Härteeinwandes" hingewiesen, muss der Mieter seine Härtegründe schriftlich mitteilen, bis zum Ende des Monats, der auf die Ankündigung folgt.

*Datenschutz

Quelle: n-tv.de, awi

Mehr zum Thema