Die eigene Immobilie ist beliebt - mehr denn je. Doch die Preise gehen mancherorts durch die Decke. Vor allem dort, wo es ohnehin schon teuer ist. Ob der Erwerb überhaupt noch lohnt, zeigt eine Untersuchung von Finanztest.

Da es fürs Ersparte kaum Zinsen gibt, legen viele Verbraucher ihr Geld in Immobilien an. Verantwortlich für diesen Trend ist auch die lang anhaltende Niedrigzinsphase, die nicht nur Sparer beutelt, sondern auch dafür gesorgt hat, dass Baugeld billig wie nie zu haben ist. Mit dem Resultat, dass in Groß- und Universitäts­städten kaum ­freie Wohnungen zu haben sind. ­­Der Wohnungs­bau kommt nur langsam in Schwung, die Fertigstel­lungen hinken dem Bedarf weit hinterher. Dies hat zur Folge, dass Immobilien immer teurer werden. Nicht wenige Experten gehen allerdings davon aus, dass die Preise ihren Zenit mancherorts erreicht haben, denn die Mietrenditen können dort demnach nicht weiter sinken.

Finanztest hat die Kaufpreise und Mieten in 115 Städten und Kreisen verglichen und zeigt, wie Käufer rechnen müssen, um keine überhöhten Preise zu zahlen.

Denn auch im vergangenen Jahr setzte sich der Preisanstieg weiter fort. Und dies, obwohl die Bundes­bank schon seit 2013 vor hohen Über­treibungen in den Städten gewarnt hat. ­­Im vierten Quartal 2017 mussten Käufer von Eigentumswohnungen durchschnittlich 7 Prozent mehr zahlen als im Jahr zuvor. In Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln und Stuttgart fiel der prozentuale Zuwachs sogar zweistellig aus. In Städten wie Chemnitz oder Duisburg haben sich die Preise in den letzten fünf Jahren hingegen kaum verändert.

Kauf­preis-Miete-Verhältnis beachten

Auch die Mieten sind demnach im vergangenen Jahr erneut gestiegen, bundesweit allerdings nur halb so stark wie die Kaufpreise. Ähnlich war es schon in den Vorjahren. Die Kaufpreise laufen den Mieten daher immer mehr davon, vor allem in Groß- und Universitätsstädten. Das Kauf­preis-Miete-Verhältnis hat sich somit für Immobilienkäufer deutlich verschlechtert. Früher galten Wohnungen als teuer, wenn sie für mehr als 20 Jahres­mieten ohne Betriebs­kosten gekauft wurden. Heute gehen sie teil­weise für das 30-Fache der Jahres­miete weg - nicht nur in Berlin, Hamburg und München, sondern auch in kleineren Städten wie Regens­burg und Heidel­berg.

Doch lohnt sich angesichts dieser Entwicklung noch der Kauf? Finanztest rät zu einem genauen Blick auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Übersteigt der Kaufpreis das 25-Fache der Jahresmiete, rechnet sich der Kauf nur noch, wenn der Wert der Immobilie weiter steigt. Mehr als das 30-Fache sollten Käufer auch in Großstädten nicht akzeptieren.

Was die Immobilie kostet, wie viel Eigen­kapital Käufer mindestens aufbringen müssen und welche Monats­belastung auf sie zukommt, hängt in erster Linie vom Stand­ort ab. In Magdeburg und Cott­bus gibt es für rund 200.000 Euro ein 130 Quadrat­meter großes Einfamilien­haus in guter Lage. Für das gleiche Geld bekommt man in Köln oder Düssel­dorf nur eine kleine Zwei-Zimmer-Wohnung. In München reicht es gerade mal für eine Studentenbude.

Die Immobilie als Altersvorsorge

Solange die Zinsen auf einem niedrigen Niveau verharren, kann die Rechnung von Investoren noch weiter funktionieren. Doch spätestens dann, wenn sich Baugeld deutlich verteuert, würden viele Selbstnutzer als Käufer ausfallen, da sie sich teure Kredite und die hohen Kaufpreise nicht mehr leisten können. Aber auch eine sich abschwächende Konjunktur könnte den Markt kippen lassen. So oder so, Käufer sind in jedem Fall gut beraten, nicht davon auszugehen, dass die Immobilienpreisentwicklung immer so weitergeht.

Zudem ist die eigene Immobilie als reine Altersvorsorge nur dann attraktiv, wenn auch noch anderes Vermögen vorhanden ist. Mietfrei zu wohnen ist schön, allerdings nur, wenn auch genug Reserven vorhanden sind, um nötige Reparaturen und laufende Kosten zu bezahlen.

Wer nun meint, dort zu kaufen, wo die Preise nicht gestiegen sind, sollte beachten, dass dort vermutlich niemand mehr wohnen möchte - was sich dann vermutlich auch in Zukunft nicht ändert. Wer damit kein Problem hat, die Immobilie selbst nutzen möchte und sich in der Gegend wohlfühlt, ohne auf einen höheren Verkaufspreis zu spekulieren, ist dann fein raus.

Ungeachtet dessen sollten Käufer die Nebenkosten des Immobilienerwerbs beachten: Makler, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag et cetera machen schnell 13 oder 14 Prozent des Kaufpreises aus.