Ratgeber

BGH zu Wohnflächenabweichungen Viele Mieten könnten sinken

Angeblich stehen in zwei Drittel aller Mietverträge falsche Angaben zur Wohnungsgröße. Bislang hatte das meist keine Auswirkungen auf die Miete, Vertrag ist Vertrag. Doch nun mischt der BGH die Karten neu.

imago62459531h.jpg

Wohnungen vermessen ist komplizierter als es scheint.

(Foto: imago/Westend61)

Manchmal sind es unterschiedliche Messweisen, manchmal schlicht Schlamperei, die dazu führen können, dass die Flächenangabe im Mietvertrag nicht stimmt. Wird der Fehler entdeckt, dürfen Vermieter nicht einfach sprunghaft die Miete erhöhen. Auch dann nicht, wenn die Wohnung sehr viel größer ist als angegeben. Das hat der Bundesgerichtshof heute entschieden und damit die Rechte von Mietern gestärkt. Demnach ist bei Mieterhöhungen zwar die tatsächliche Größe einer Wohnung entscheidend. Weicht sie von der im Vertrag angegebenen Fläche ab, darf die Miete aber höchstens um 15 oder 20 Prozent auf einmal steigen (Az.: VIII ZR 266/14). Und in vielen Fällen könnten die Mieten auch sinken.

Dem Urteil lag ein Fall aus Berlin zugrunde. Einer Wohnungseigentümerin war aufgefallen, dass ihre langjährig vermietete Fünf-Zimmer-Wohnung in Charlottenburg gut 210 Quadratmeter hat. Im Mietvertrag war die Wohnfläche aber lediglich mit knapp 157 Quadratmetern angegeben. Wegen der Differenz von mehr als 50 Quadratmetern wollte die Vermieterin die Kaltmiete von rund 630 Euro um 300 Euro erhöhen. Der Mieter war aber nur mit einer Anhebung um rund 95 Euro einverstanden, so viel wie bei einer regulären Mieterhöhung möglich gewesen wäre.

Die Klage der Vermieterin wies das Landgericht Berlin ab. Eine weitergehende Mieterhöhung komme nicht in Frage, weil ansonsten die gesetzliche Kappungsgrenze überschritten werde. Nach Paragraf 558 BGB können Mieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieten aber nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit knappem Wohnraum - wie in Berlin - nur um 15 Prozent.

Toleranzgrenze gilt nicht mehr

Nun bestätigte auch der BGH , dass die Kappungsgrenze eingehalten werden muss. Zugleich komme es bei Mieterhöhungen aber grundsätzlich "auf die tatsächliche Wohnungsgröße an", unabhängig davon, wie hoch die Abweichung im Vertrag sei. Das ist neu, bislang waren Vermieter an eine zu niedrig angegebene Fläche gebunden, sofern die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent betrug. Der BGB-Paragraf 558, der Mieterhöhungen regelt, solle es dem Vermieter ermöglichen, eine "angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen", betonte das Gericht.

Die Anwältin des Berliner Mieters hatte zuvor in der BGH-Verhandlung betont: "Recht ist Recht und soll Recht bleiben." Das Risiko für die Angaben zur Wohnfläche müsse ein Vermieter tragen. "Er hat es in der Hand; er kann das ja ausmessen." Der Anwalt der Vermieterin hatte hingegen darauf verwiesen, es könne nicht sein, dass diese "für alle Ewigkeit" an den Irrtum gebunden sei - und nur in "Trippelschritten" die Miete erhöhen dürfe. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbunds (DMB) stimmt bei zwei von drei Wohnungen die im Mietvertrag genannte Quadratmeterzahl nicht mit der Realität überein

Der Eigentümerverband Haus & Grund hat eine Erklärung für dieses Phänomen. In der Praxis sei die tatsächliche Wohnfläche einfach schwer zu ermitteln. Ein Test des Verbands habe ergeben, dass bei der Vermessung einer Wohnung und eines Hauses durch drei verschiedene Experten Abweichungen von 16 Prozent herauskamen. Deshalb sei eine gewisse Toleranz notwendig. "Wir befürchten, dass es bereits bei geringsten vermuteten Abweichungen zu rechtlichen Auseinandersetzungen kommt", erklärte der Hauptgeschäftsführer des Verbands, Kai Warnecke.

Der DMB begrüßte die Entscheidung. Sie sei vor allem von Bedeutung, wenn eine Wohnung tatsächlich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Mieter mussten bislang "für nicht existierende Flächen" zahlen und "Mieterhöhungen auf nicht vorhandene Wohnflächen akzeptieren" erklärte der DMB.

Quelle: ntv.de, ino/dpa