Vermieter können Ausgaben für Wohnungsmodernisierungen auf die Mieter umlegen. Werden die Modernisierungsmaßnahmen aber mit Hilfe zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen bezahlt, verringert das die fällige Mieterhöhung entsprechend.

Erhöht ein Vermieter nach einer Modernisierung die Miete, muss er Mietern in der Erklärung dazu nachvollziehbar etwaige Drittmittel wie staatliche Förderung für energetische Sanierungen offenlegen. Solche Informationen sollen nach einem am Dienstag veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az.: VIII ZR 416/21) dazu dienen, dass Mieter Grund und Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden können, ob sie zum Beispiel juristische oder bautechnische Sachkundige zurate ziehen.

Bezahlt der Vermieter etwa Modernisierungsmaßnahmen mit Hilfe zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters, durch Leistungen eines Dritten für den Mieter oder aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern, verringert das die Mieterhöhung entsprechend. Das solle sicherstellen, dass der Vermieter nicht bessergestellt wird gegenüber anderen, die aus eigenem Vermögen Sanierungen finanzieren. Im konkreten Fall aus Berlin hatte der Vermieter im Text der Erhöhungserklärung keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln gemacht. Allerdings verwies er darin auf ein Ankündigungsschreiben zu der Sanierung, laut dem er Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KFW) für energieeffiziente Maßnahmen beantragen wolle.

Vermieter scheitert mit Revision

Der Kläger hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Aus Sicht des BGH bleibt bei den Angaben offen, ob der Vermieter die Förderung bekommen, aber nicht angegeben und Kürzungsbeträge nicht angerechnet hat - oder ob der Antrag eventuell abgelehnt wurde oder gewährte Mittel nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen waren. "Denkbar ist es auch, dass die Beklagte eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat", hieß es. Nachdem das Amtsgericht Berlin-Wedding der Klage des Mieters stattgegeben hatte und der Vermieter mit der Berufung am Landgericht Berlin scheiterte, wies nun auch der BGH in Karlsruhe dessen Revision gegen das Urteil zurück.

Was alles als Modernisierungsmaßnahme zählt, ist gesetzlich geregelt. Grundsätzlich sind das Maßnahmen, die entweder helfen, nachhaltig Energie und Wasser zu sparen, den Gebrauchswert der Wohnung steigern oder die Wohnverhältnisse verbessern. Letzteres sind zum Beispiel die Montage eines Aufzugs oder der Anbau von Balkonen.

Instandhaltung oder Modernisierung?

Darüber hinaus gehören der Einbau von Isolierfenstern und einer sparsameren Heizungsanlage sowie Maßnahmen zur Reduktion des Wasserverbrauchs zu den klassischen Modernisierungen. Auch Einbruchschutz, die Montage von Gegensprechanlagen, wärmedämmende Fassaden und natürlich moderne Bäder werten Mietwohnungen auf.

Von solchen Maßnahmen sind Instandhaltungen und Instandsetzungen zu unterscheiden - wenn Vermieter also Schäden beseitigen, etwa eine kaputte Badewanne austauschen. Diese Einordnung entscheidet darüber, ob die Miete nach oben geht oder nicht. Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung bezahlen Vermieter komplett selbst. Dagegen dürfen sie viele Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen. Weil in Modernisierungsmaßnahmen häufig auch ein Stück Instandhaltung steckt und umgekehrt, ist die Abgrenzung schwierig.